Die Wiener Innenstadt und das Cottage sind gut, aber aus. Bei flexiblen Käufern profitieren Bezirke wie Ottakring und Hernals sowie die Wohntürme von der Pandemie.
Was eine Luxuslage werden will, braucht sich vor Pandemien nicht zu fürchten – ganz im Gegenteil: Der Wiener Eigentumsmarkt rund um teure Immobilien bleibt aufgeheizt, trotz Corona. Und Auswirkungen des Ukraine-Krieges sind derzeit im Luxus-Segment nicht spürbar – potenzielle Käufer aus Russland waren schon in den vergangenen Jahren kaum mehr auf dem österreichischen Markt aktiv. Von der Situation profitieren nicht nur die klassischen Einserlagen, sondern auch immer mehr benachbarte Bezirke.
„Im 16. und 17. tut sich schon länger etwas, das geht teilweise bis in den 14. hinüber“, berichtet Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien. „Auch am Wilhelminenberg verkaufen sich Objekte sehr gut. Da haben vielleicht die Adressen noch nicht das Prestige, aber die Wohnqualität hält dort mit den Klassikern 13, 18, 19 absolut mit.“ Eine Einschätzung, die Peter Havlik, Geschäftsführer von Piment Immobilien, teilt. „Teile des 16. und 17. werden deutlich attraktiver“, so der Makler und Entwickler.
Die althergebrachte Denkweise in Bezirken und Postleitzahlen sei nur mehr bei einer bestimmten Klientel vorherrschend, immer öfter gehe es um das Projekt, das Haus – und wollen Käufer keine Klischees erfüllen. „Da wird der Umstand, dass etwas im 16. oder 17. liegt, irrelevant, auch preislich“, weiß Havlik. „Wenn die Mikrolage passt, wird ein Objekt schnell zu einem Luxusprojekt im Bezirk.“
Währing, ein Gewinnerbezirk
Die Klassiker unter den grünen Nobellagen müssen aber auch nicht darben. Alles, was hochwertig, im Grünen und dazu noch gut angebunden ist, wird häufig vom Plan weg gekauft. Besonders gern im 18., „der hat im Vergleich zum 19. nachgezogen und ist ein absoluter Gewinnerbezirk“, sagt etwa Havlik. Und das von der Grenze zum Neunten bis zu Stadtrand und Schafberg. „Was unter anderem damit zu tun hat, dass er im Vergleich zum 19. eine Spur besser angebunden und kompakter ist.“
Und eine beachtliche Anzahl an schönen Gründerzeitvillen hat – die besonders begehrt, aber kaum zu haben sind. „Es gibt leider extrem wenig Angebot und immer mehr Nachfrage, der 18. ist derzeit ein heiß umkämpfter Markt“, berichtet Richard Buxbaum, Prokurist und Leiter des Bereichs Wohnen bei Otto Immobilien. Den Markt heizt das anstehende Jubiläum des Cottage Vereins, der heuer sein 150-jähriges Bestehen feiert, zusätzlich an. „Da hat das Cottage noch einmal an Stellenwert gewonnen und ist für den echten Villenfan einfach momentan der ‚Place to be‘“, erzählt Buxbaum, dessen Unternehmen den jährlichen Villenreport für Wien herausgibt.
Auch international rangiere das Cottage ganz weit oben, diese Käufer suchten das Besondere dort, so der Makler. „Da kommen auf ein mögliches Haus 100 Bewerber – und dann spielt der Preis kaum mehr eine Rolle.“ Bei den dortigen Liebhaberobjekten gäbe es Angebote bis zu 30 Millionen Euro, erklärt Buxbaum – aber eben niemanden, der verkauft. Weshalb er die Prognose wagt, dass in den kommenden drei Jahren für den Fall, dass sich doch vielleicht jemand im Cottage von seiner Villa trennt, auch Angebote um 50 oder 60 Millionen Euro vorstellbar sind.
Noch im Dornröschenschlaf
Denjenigen, die solche Summen dann doch nicht budgetiert haben, legt der Villenexperte eine Gegend ans Herz, die er „Silber Cottage“ getauft hat, alles rund um Silbergasse und Grinzinger Allee, da gibt es etliche wunderschöne Villen. Einige sind bereits hergerichtet, manche noch im Dornröschenschlaf mit unauffindbaren Eigentümern, die irgendwo im Ausland leben“, berichtet er. Aber diese verwunschenen Häuser wiederzubeleben sei etwas, wofür wirklich das Herz des Villenfans schlage, und es sei gut, dass diese jetzt nach der Novelle der Bauordnung nicht mehr so leicht abgerissen werden können, sondern erhalten werden müssen. „Da kann man aus so vielen schönen alten Villen noch etwas machen“, ist Buxbaum überzeugt. Ebenfalls aus dem Dornröschenschlaf erwacht derzeit Hietzing, wo gleich mehrere neue Projekte den Liebhabern des luxuriösen Wohnens Obdach bieten werden (siehe auch Seite 48).
Der Aufstieg der Türme
In der Stadt erleben dagegen die Türme einen Boom – zumal es aktuell wenig neue Projekte innerhalb des Gürtels gibt. „Türme sind ein Riesenthema, allein schon wegen der Grundstücksknappheit. Schließlich geht es europaweit um den Flächenverbrauch, und zur Vermeidung weiterer Versiegelungen in die Höhe“, analysiert Marschall. „Aber die Projekte werden auch extrem angenommen, bei den Danube Flats war schon vor Beginn der Erdarbeiten ein Drittel verkauft“, erzählt der Makler. Zumal die neuen Hochhäuser zur Aufwertung ganzer Lagen beitragen, wie etwa das Triiiple in Erdberg gezeigt habe.
„Das war eine unattraktive Gegend, wo man ein tolles Projekt hingestellt hat, und jetzt ist es eine hippe Adresse, an der mit der Kanal-Überplattung ein gewisses Urlaubsfeeling herrscht, das besonders von jüngeren Leuten angenommen wird.“ Aber dies werde auch von internationalen Investoren geschätzt, weiß Havlik. Da zähle etwa die Lage direkt am Wasser, wie beim Marina Tower, aber auch die internationale Anmutung, für die die Türme sorgen. „Das ist Architektur, die Wienern und ausländischen Investoren gefällt“, weiß der Makler und Entwickler. „Ich hatte erst kürzlich Freunde aus dem Ausland da, und das erste, was die gesagt haben, war ‚Wow, Wien hat jetzt lauter Türme und wird internationaler‘“, berichtet Havlik. „Denn eine Skyline spricht einfach für Modernität.“
Wo? Wieviel?
Rund ums Zentrum. In der Wiener City sind die Preise in den vergangenen beiden Jahren auf hohem Niveau stabil geblieben – zumindest im Luxussegment. In den Regelgeschoßen beginnen diese bei 14.000 Euro auf dem Quadratmeter und gehen bis 18.000; Dachausbauten sind zwischen 20.000 und 24.000 zu haben – ganz besondere Objekte können bis zu 30.000 Euro erzielen.
In den Bezirken Zwei bis Neun sind die Preise im zweiten Coronajahr um rund 15 Prozent gestiegen, hier spielen die Mikrolagen eine wichtige Rolle. So zahlt man für luxuriöse Altbauetagen zwischen 7000 und 16.000 Euro pro Quadratmeter, letzteres vor allen nah an der Grenze zum Ersten.
Weiter draußen. Auch in den Grünbezirken hat es zuletzt einen deutlichen Anstieg von 15 bis 20 Prozent gegeben. Hier ist bei Neubauten in den Regelgeschoßen und in Gartenwohnungen kaum mehr etwas unter 7000 Euro zu haben, die Dachgeschoße erzielen bis zu 14.000 Euro auf dem Quadratmeter.
>>> Aus dem „Presse"-Archiv:
- Grätzeltour am Wilhelminenberg mit Musikproduzent Thomas Rabitsch (4. 5. 2018)
- Grätzelbesuch: Mit Architekt Thomas Feiger unterwegs im Cottageviertel (19. 6. 2015)
