Immo-Boom. Ansteigende Preise und spektakuläre Transaktionen kennzeichnen den Immobilienmarkt. Die Bereitschaft zu investieren scheint darunter nicht zu leiden.
Die Immobilienpreise in Österreich sind 2021 erneut gestiegen. Insgesamt lagen laut Statistik Austria die Preise für Häuser und Wohnungen 12,3 Prozent über dem Niveau von 2020. Ein Quadratmeter Wohnfläche einer Eigentumswohnung kostete demnach – bundesweit aggregiert – durchschnittlich 3889 Euro, bei Wohnhäusern waren es 2578 Euro. Die Preisentwicklung ist nicht zuletzt eine Folge des knappen Angebots an neuen Wohnungen und Reihenhäusern, wenn man von Ausnahmen in manchen Bezirken der Bundeshauptstadt und einzelnen Kleinstädten absieht. Ihren Anteil an der Preissteigerung hat auch die Zinsentwicklung, zumal sich die Anfang 2020 bereits historisch niedrigen Zinsen bis in das vierte Quartal 2021 nochmals verbilligten.
Große regionale Unterschiede
Die regelrechte Flucht ins Betongold erklärt sich laut ExpertInnen zudem teilweise durch die Coronakrise – zumindest was die örtliche Ausprägung des Immobilien-Booms betrifft. So verlagerte sich die Nachfrage seit dem zweiten Quartal 2021 auf noch relativ günstige Märkte zumeist in ländlichen Gegenden. Die vom Home-Office-Trend getriebene Entwicklung führte dazu, dass die Preise für gebrauchte Wohnungen und Einfamilienhäuser außerhalb Wiens im vierten Quartal 2021 im Schnitt um je 15,5 Prozent anstiegen.
Ein detaillierter Blick auf die Preisentwicklungen in Österreich offenbart generell große regionale Unterschiede. Während 2021 der Preisanstieg bei Wohnhäusern in Teilen Tirols, Oberkärntens und des Waldviertels sowie im ganzen Burgenland, in der östlichen Obersteiermark und im südlichen Niederösterreich besonders stark ausfiel, entwickelten sich die Wohnhauspreise in Osttirol, in Teilen Unterkärntens, des Mühlviertels und des Salzburger Pinz- und Pongaus geringer als im bundesweiten Schnitt. Was Wohnungen betrifft, stiegen im Vorjahr die Preise im Tiroler Unterland am stärksten an, gefolgt von den Regionen Bludenz-Bregenzerwald und Unterkärnten.
Auch der Quadratmeterpreis für bebaubare Grundstücke aus privater Hand stieg 2021 auf ein Rekordniveau von im Schnitt 84 Euro. Die stärksten Preisanstiege wurden in den westösterreichischen Regionen, in Bezirken des Großraums Wien sowie im oberösterreichischen Zentralraum verzeichnet. Wesentlich weniger Bewegung gab es im Raum Graz und dem Wald- und Weinviertel. Diese Entwicklung dürfte das bestehende Ost-West-Gefälle nochmals verstärken. Sieht man von der Bundeshauptstadt Wien ab (durchschnittlich 656 Euro pro Quadratmeter), wird die Länderrangliste von den westlichen Bundesländern mit Vorarlberg (522 Euro), Salzburg (266 Euro) und Tirol (261 Euro) angeführt. Oberösterreich (87 Euro) und Niederösterreich (84 Euro) lagen nah am bundesweiten Durchschnittspreis für Baugrundstücke. Billiger waren die Grundstückpreise 2021 im Burgenland (68 Euro), Kärnten (62 Euro) und in der Steiermark (57 Euro).
Besonders gefragt waren Grundstücke in Ballungsräumen und Tourismuszentren. Das Ranking der teuersten Gemeinden führten – getrieben durch einige besonders teure Transaktionen – Kirchberg in Tirol (1789) und Kitzbühel (1736) an. Bei den Städten lagen Salzburg (1602) und Innsbruck (1531) voran. Als absoluter urbaner Preishotspot erwies sich traditionellerweise der Wiener Bezirk Döbling (1912).
Spektakuläre Deals
Dass die Preishöchststände quer über Österreich zu einem Nachlassen des Käuferinteresses führen könnten, ist in der jüngsten Vergangenheit nicht zu bemerken – zumindest wenn man spektakuläre Transaktionen Ende 2021 als Maßstab nimmt. Ein Einfamilienhaus in Going am Wilden Kaiser wechselte um 17,4 Millionen Euro den Eigentümer, zwei Immobilien in Kitzbühel, eine Villa sowie ein Einfamilienhaus, wurden um 11,4 bzw. 10,3 Millionen verkauft. In Wien führten im Vorjahr ein Gebäude (35,9) und ein Mehrfamilienhaus (33) in Wieden lang das Ranking der teuersten Transaktionen an, bis es zu einem der spektakulärsten Deals des Jahres kam: Der Grabenhof, ein pompöses Haus mit der exklusiven Anschrift „Graben 14-15“, wurde von der Österreichischen Beamtenversicherung an den Wohlfahrtsfonds der Ärztekammer für Wien verkauft. Kaufpreis: 327,5 Millionen Euro.
Die Nachfrage nach Immobilien scheint trotz Preisexplosion ungebremst hoch zu sein. Das gilt auch abseits außergewöhnlicher Deals und insbesondere im Hinblick auf langfristige Anlageinvestitionen. Laut dem aktuellen Finder Retail Investor Sentiment Report glaubt ein Drittel der erwachsenen Österreicher, dass Immobilien in diesem Jahr die beste Anlage sein werden. In der repräsentativen Umfrage unter 1207 erwachsenen Österreichern und 39.573 Personen weltweit setzten die Menschen hierzulande im Vergleich mit Bürgern aus 26 Ländern am zweithäufigsten (zu 33 Prozent) auf Immobilien. Nur in Frankreich sind Immobilien als Anlageklasse prozentual noch beliebter.
Eigentum stärken
In Anbetracht der boomenden Immobilienmärkte mehren sich auch die Stimmen, die vor einer Immobilienblase warnen. Um die sich daraus ergebenden Risiken für die Finanzmarktstabilität zu senken, wurde im Februar 2022 eine Einschränkung der Kreditvergabekriterien fixiert. Banken müssen die Kriterien ab Juli 2022 verpflichtend anwenden. ExpertInnen sehen darin allerdings die Gefahr, dass sich viele private Kreditnehmer, die an diesen Barrieren scheitern, künftig kaum mehr eine eigene Wohnung leisten können.
Auch beim Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft sieht man die Neuregelung eher kritisch: „Dass in der jüngeren Vergangenheit Kredite leichtfertig vergeben worden wären, ist uns nicht bekannt. Die Maßnahmen sind fragwürdig, da man damit Eigentumsbildung erschwert, die nachhaltig zur Wohnversorgung beitragen könnte und sollte“, sagt ÖVI Geschäftsführer Anton Holzapfel. Bezüglich der Marktlage bemerkt man beim ÖVI weiterhin eine hohe Bereitschaft, in Wohnimmobilien zu investieren – und zugleich einen neuen Trend: Während das Transaktionsvolumen aufgrund steigender Preise insgesamt weiter gestiegen ist, hat die Anzahl der Transaktion abgenommen.
3SI IMMOGROUP
Die 3SI Immogroup ist ein seit drei Generationen bestehendes Wiener Familienunternehmen, das sich auf die umfassende Revitalisierung und Entwicklung von Zinshäusern sowie den hochwertigen Ausbau von Dachböden spezialisiert hat. Neben der Sanierung historischer Bausubstanz trägt die 3SI Immogroup als Bauträger seit Jahren auch aktiv zu nachhaltiger Wohnraumschaffung im Neubausegment bei.
Das Familienunternehmen 3SI Immogroup ist neben dem Kernmarkt Wien auch in Salzburg, Graz, Linz und weiteren urbanen Gebieten Österreichs aktiv. Erworben werden neben Zinshäusern auch Grundstücke. Der Immobilienentwickler hat seinen Firmensitz im Herzen der Wiener Innenstadt und beschäftigt über 50 Personen.
Zinshausmarkt
Wie hoch war Ihr Ankaufsvolumen 2022 bis Ende Mai und wie hat sich aus Ihrer Sicht der Verkäufermarkt verändert?
Michael Schmidt 3SI-Geschäftsführer: Wir haben rund 100 Millionen Euro rein in den Ankauf von Immobilien investiert.
Das Angebot am Wiener Zinshausmarkt ist durch den Verkauf vieler Objekte in den letzten 20 Jahren merklich zurückgegangen. Jene Personen, die noch im Besitz eines Gründerzeithauses sind, wissen um dessen Wert und die große Nachfrage. Verkäufer können aus einer breiten Palette an potenziellen Käufern wählen und äußert attraktive Kaufbeträge verlangen. Darüber hinaus hat sich der Verkäufermarkt nicht verändert; Verkäufer verlangen – zu Recht – hoch professionelle Betreuung während des kompletten Verkaufsprozesses und auch darüber hinaus.
Verkäufersicht
Was war Ihnen vor dem Verkauf Ihrer Immobilie besonders wichtig und wie bewerten Sie den Verkaufsprozess mit der 3SI Immogroup?
Anonyme Verkäuferin: Meine Immobilie zu verkaufen, war keine spontane Entscheidung. Ich habe mir einige Anbieter und ihre Referenzen genau angesehen, da mir wichtig war, was mit meinem Haus passiert. Die 3SI hat schon einige Male gezeigt, wie detailliert sie Altbauten wieder revitalisiert, was mir für mein Haus und meine alten Mieter sehr wichtig war.
Es wurde von der ersten Kontaktaufnahme weg stark auf meine Fragen und Wünsche eingegangen. Vor allem hatte ich einen fixen Ansprechpartner, der mich durch den gesamten Prozess begleitet hat. Der angebotene Preis war sogar etwas über dem Durchschnitt und ich musste nicht lang auf mein Geld warten. Man hat mir auch schon einige Ideen für das Haus mitgeteilt, wodurch es für mich kein ganz harter Abschluss war und ich später stolz am neuen Haus vorbeispazieren kann.
Information
Die Seite entstand mit finanzieller Unterstützung der 3SI Immogroup.
