Eine herausfordernde Marktsituation erwartet die Immobilienwirtschaft im heurigen Jahr. Einige Details und Trends.
Betrachtet man die Emerging Trends in Real Estate von PwC, so ist 2023 die Inflation die meistgenannte Herausforderung des Immobiliensektors. 91 Prozent der Befragten bezeichneten die Geldentwertung als größte Sorge. Dicht gefolgt von Zinsbewegungen mit 89 und schwachem Wirtschaftswachstum in Europa mit 88 Prozent. Bei den Faktoren, die konkret die Immowirtschaft betreffen, stehen die stark gestiegenen Baukosten sowie die Verfügbarkeit von Ressourcen ganz oben auf der Liste. Dazu kommt die politische Unsicherheit auf globaler und regionaler Ebene.
Kreditvergaberegeln ändern
In diesem Umfeld bemerkt Thomas Rohr, Geschäftsführer von Immorohr Immobilien, eine interessante Entwicklung: „Die Branche rückte in den letzten Wochen zusammen. Wie es sich gehört, wenn es draußen wörtlich wie bildlich gesprochen kalt wird. Ich denke, dass enge Zusammenarbeit prägend für das Jahr 2023 sein wird.“ Rohr sieht auch noch weitere Umbrüche, etwa die Umsetzung des Bestellerprinzips oder, „viel wichtiger, den Paradigmenwechsel von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt“. Der ist in vollem Gange.
Die geänderten Kreditvergaberichtlinien haben zu merklich weniger Nachfrage bei Wohneigentum geführt, hin zur Miete. „Viele eigentlich Kaufwillige sind in den Mietsektor abgewandert“, erklärt Michael Molnar, Geschäftsführer der sReal. „Jetzt haben wir eine spiegelverkehrte Nachfrage.“ Österreich ist dabei eines der restriktivsten Länder. Michael Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter der 3SI, meint, „dass die FMA etwas unternehmen muss, damit sich die Menschen wieder Eigentum leisten können.“ Die Faktoren seien zu hart, weil „die Welt noch ganz anders aussah, als das Gesetz angedacht wurde“. Nun müsse es der aktuellen Wirtschaftslage angepasst werden. Es könnte verschiedene Methoden geben. „Es geht nicht um die Höhe der Zinsen, sondern um die monatliche Belastung“, erklärt Maximilian Kneussl, CEO von Crownd Estates. Sein Vorschlag: „Die Finanzierungslaufzeit strecken. Hier wäre dringender Handlungsbedarf.“ Auch ein Generationenkredit wäre eine mögliche Alternative.
Die steigenden Zinsen machen auch Unternehmen zu schaffen. Marius Richter, Partner und Real Estate Leader bei PwC Österreich: „Der Zinsanstieg wird für gravierende Auswirkungen auf dem Markt sorgen.“ Weitblickende Unternehmer haben bereits reagiert. Schmidt: „Wir haben frühzeitig angefangen, die Zinsen abzusichern. In größerem Stil.“
Renditen steigen
Die prognostizierten weiteren Zinsanstiege sowie die derzeit abwartende Haltung der institutionellen Investoren lassen für die kommenden beiden Quartale weitere Renditeanstiege in allen Assetklassen erwarten. Derzeit sind die Transaktionen aber stockend oder werden abgesagt, „da die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zu weit auseinanderliegen“, sagt Astrid Grantner-Fuchs, Geschäftsführerin von EHL Immobilien Bewertung. „Wir gehen davon aus, dass es 2023 wieder mehr Klarheit gibt.“
„Die festgestellten Werte sind in derartigen Umbruchphasen generell mit einer höheren Bandbreite zu sehen, abhängig davon, in welche Richtung das Wertependel gerade unterwegs ist“, sieht Wolfgang M. Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner, die aktuelle Pattstellung als vorübergehend an: „Die Marktverhältnisse sind grundsätzlich in Ordnung.“ Bezüglich der Preise geht Kneussl bei Privatimmobilien davon aus, dass sie nach einer Anpassung der Finanzierungsregulatorien noch einmal steigen werden: „Viele warten zu, da sie annehmen, dass es günstiger wird. Ich glaube das nicht.“
Die Kosten- bzw. Ressourcenprobleme werden sich über 2023 hinausziehen, rechnen die Marktteilnehmer. Rund drei Viertel der Befragten der PwC-Studie stellen sich auf Engpässe für drei bis fünf Jahre ein. Die dadurch sinkende Neubauleistung wird jedoch von einigen als positiv für Bestandsobjekte und Bestandshalter gewertet.
Trotz aller Schwierigkeiten geht Schmidt davon aus, dass schon ab Frühjahr oder Sommer 2023 wieder Aufbruchstimmung herrschen wird: „Im Dezember 2023 werden wir dann sagen: So schlecht war das Jahr auch wieder nicht.“
Auf einen Blick
Die Branche rückt enger zusammen.
Inflation, Zinsbewegungen und das schwache Wirtschaftswachstum bereiten die meisten Sorgen.
Käufer und Verkäufer sind auf dem Weg, einen Konsens beim Preis zu finden.
Im Wohnbereich vollzieht sich ein Paradigmenwechsel von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt. Die Kosten- bzw. Ressourcenprobleme werden sich noch weiter über das Jahr 2023 hinausziehen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.01.2023)