Private Unternehmen halten sich mit Neuanmietungen eher zurück. Zum Glück für die Vermieter werden heuer relativ wenige neue Projekte fertig, die den bestehenden Bürohäusern Konkurrenz machen könnten.
Betrachtet man nur die harten Zahlen, scheint der Wiener Büromarkt glimpflich durch die Krise gekommen zu sein. Zumindest aus Investorensicht. Der Anteil der leer stehenden Büros hielt sich konstant bei sechs Prozent. Die durchschnittlichen Mieten in guten Lagen bewegten sich kaum, weder nach oben noch nach unten. Laut dem Marktbericht des Maklerunternehmens EHL liegen sie bei 13 bis 15 Euro pro Monat und Quadratmeter. Nur im Topsegment, in der Wiener Innenstadt und in den obersten Etagen von Bürotürmen gaben die Spitzenmieten leicht nach und fielen auf 21 Euro.
Doch so richtig bergauf geht es mit der Nachfrage noch nicht. „Die überraschend starke Konjunkturerholung hat sich noch nicht in einer spürbaren Besserung des Marktes niedergeschlagen“, stellt Alexandra Ehrenberger, Büromarktspezialistin bei EHL, fest. Die Zahl der Firmen, die neue Büros suchen, ist überschaubar.
Wenigstens kommt Entspannung von der Angebotsseite: Heuer werden so wenige neue Bürohäuser fertiggestellt wie schon lange nicht mehr: Mit 180.000 Quadratmetern dürfte 2011 noch weniger neue Bürofläche auf den Markt kommen als im ohnehin schwachen Vorjahr. Insgesamt gibt es in Wien zehn bis elf Millionen Quadratmeter Büros.
Staat zählte zu größten Mietern
Unter anderem sollen heuer das Media Quarter St. Marx und das Space2Move in der Muthgasse fertiggestellt werden. Beide sind kleiner als das Rivergate am Handelskai, mit 40.000 Quadratmetern die größte Fertigstellung des Vorjahres. Der Befund der Fachleute: Der Aufschwung ist da, aber er gestaltet sich schleppend.
Den Experten machen allerdings andere Faktoren Sorgen, die sich hinter den harten Zahlen verbergen: Auch wenn die Mieten stabil blieben – die Miethöhe allein gibt wenig Auskunft darüber, wie sehr die Vermieter genötigt waren, sogenannte „Incentives“ zu gewähren, etwa mietfreie Monate oder eine bessere Ausstattung. Und das soll im Vorjahr häufiger passiert sein, vor allem bei älteren Büros in nicht so guter Lage.
Auch wurde die Nachfrage zu einem Gutteil von der öffentlichen Hand getragen. „Wenn der öffentliche Sektor ausgefallen wäre, sähe die Situation ganz anders aus“, stellt Matthäus Jiszda von der RE/MAX Commercial Group fest. Im Vorjahr gingen 90.000 Quadratmeter der neu vermieteten Bürofläche an die öffentliche Hand oder an staatsnahe Betriebe. Das ist mehr als ein Drittel. Die größten Mieter des Vorjahres waren laut EHL die Wiener Wirtschaftsuniversität, die Post, die Wiener Stadtwerke, die Stadt Wien und die IT-Services der Sozialversicherung.
Mit RHI, das 7500 Quadratmeter im Business Park Vienna angemietet hat, liegt erst auf dem sechsten Platz ein privates Unternehmen. Dieses Verhältnis ändere sich nun aber langsam, meint Jiszda. „Seit einem halben Jahr stellen wir wieder mehr Anfragen aus der Privatwirtschaft fest.“ Grund sei der Nachholbedarf, immerhin üben sich die Unternehmen schon seit drei Jahren in Zurückhaltung. Laut EHL wurden im Jahr 2008 noch 300.000 Quadratmeter neu vermietet, im Folgejahr 250.000 und im Vorjahr 220.000 Quadratmeter.
Heuer sollen wieder 240.000 Quadratmeter Fläche neue Nutzer finden. Doch könnte die anhaltende Unsicherheit über die Konjunktur (Eurokrise, Unruhen in Nordafrika) die Unternehmen weiter zögern lassen, fürchtet Jiszda.
Auch müssen die Unternehmen aus dem öffentlichen und staatsnahen Bereich in einem ähnlich hohen Maß als Mieter aktiv werden wie im Vorjahr, damit die Vermietung wieder leicht anzieht, meint Ehrenberger.
Erfüllt sich diese Prognose, rechnen die Experten mit leicht steigenden Mietpreisen – zumindest im Topsegment. In der Wiener Innenstadt seien die Preise in den vergangenen zwei Jahren ein wenig zurückgegangen, stellt Jiszda fest. Ursache war die krisenbedingte Zurückhaltung der Finanz- und der Beraterbranche, die sich traditionell im Zentrum einquartieren. Diese Unternehmen dürften nun zurückkehren und die Preise wieder antreiben.
Büros in City werden knapp
Viele Experten rechnen zudem mit einer Verknappung der Bürofläche in der City, da dort Wohnungen von Anlegern so stark nachgefragt sind, dass viele einstige Büros zu Wohnungen umgewandelt werden (siehe Seite F 3). Banken, Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzleien würden sich aber um Innenstadtbüros raufen. „Da sie derzeit nur sehr wenige neue Spitzenobjekte zur Auswahl haben, ist damit zu rechnen, dass hier absolute Höchstmieten erzielt werden können“, folgert Ehrenberger. Allerdings handelt es sich nur um einen kleinen Bereich.
Besonders stark gefragt seien Flächen im mittleren Preissegment (zwölf bis 15 Euro), stellt die Expertin fest. Dabei spielten eine gute Flächeneffizienz und niedrige Betriebskosten eine zunehmend wichtige Rolle. Auch die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr sei heute bereits ein Muss: Davon profitierten die neuen Objekte entlang der U2-Verlängerung wie die MarxBox oder das Viertel zwei.
Ein überdurchschnittlich gutes Preisniveau (13 bis 15 Euro pro Quadratmeter) aus Vermietersicht gibt es laut Jiszda auch in der Gegend um Handelskai und Wiener Messe. In der Donaucity halte sich die Nachfrage stabil. Dagegen zähle die Gegend um Erdberg/Gasometer „nicht ganz zu den gefragtesten Lagen“, meint Jiszda. Das Gebiet sei sehr weitläufig mit vielen Einzelagglomerationen. „Das finden viele nicht so attraktiv.“
