Der Kohlmarkt und die Tuchlauben sind die begehrtesten Lagen, seit Eröffnung des Goldenen Quartiers ist diese Mikrolage die teuerste des Landes.
Das ist Durchhaltevermögen: Sich fast 1000 Jahre an der Spitze zu behaupten ist in Zeiten jährlich wechselnder „Superstars“ eine bemerkenswerte Leistung. Für die Tuchlauben ist es aber von jeher keine Frage, zu den gefragtesten Wohnorten Wiens zu gehören. Schon die Tuchhändler, die hier im 13. Jahrhundert ihre Lauben unterhielten, zählten zu den wohlhabendsten Bürgern der Stadt – und ein gewisses Vermögen ist auch im dritten Jahrtausend noch Voraussetzung, wenn man im Herzen des ersten Bezirks sesshaft werden möchte.
Goldenes Pflaster
„Der Kohlmarkt und die Tuchlauben sind die begehrtesten Lagen und haben dementsprechend die höchsten Kaufpreise“, weiß Richard Buxbaum, Prokurist von Otto Immobilien. Und auch Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien, sieht hier die absolute Toplage, und zwar nicht nur der Stadt. „Das ist sicher die begehrteste Lage Wiens und Österreichs überhaupt“, so der Makler. Insbesondere seit der Eröffnung des Goldenen Quartiers sei diese Mikrolage die teuerste des Landes – in der das Durchbrechen der 30.000-Euro pro-Quadratmeter-Schallmauer nicht mehr allzu lange auf sich warten lassen dürfte. Damit dürfte aber der Zenit nach Meinung aller Experten für eine ganze Weile erreicht sein.
Zur Oper, rund um die Börse
Außerhalb dieser Mikrolage werden für Spitzenobjekte im ersten Bezirk zwischen 25.000 und 28.000 Euro pro Wohnquadratmeter erzielt, wobei hier aber auch nicht alles, was die begehrte Postleitzahl 1010 trägt, gleich hochpreisig ist. „Es gibt natürlich einen Unterschied zwischen Mikrolagen beispielsweise am Donaukanal oder Kai und jenen am Graben oder der Oper“, erklärt Marschall.
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Gerade die Gegend um die Oper profitiert vor auch von ihrer Prominenz über die Landesgrenzen hinaus. „Alles in diesem Bereich ist durch die internationale Bekanntheit ein besonderer Anziehungspunkt für Kunden aus dem Ausland“, weiß Buxbaum. Ein anderes Gebiet, das sich seiner Meinung nach in der jüngsten Vergangenheit stark entwickelt habe, sei die Gegend um die Börse, die durch das neue Kempinski eine Aufwertung erfahren habe. „Hier gibt es durchaus Potenzial, da hier einige weitere Projekte zu erwarten sind“, so Buxbaum. Eine Entwicklung, die sich auch bei den Preisen bemerkbar macht: Sei es hier in der Vergangenheit noch schwierig gewesen, Quadratmeterpreise von 20.000 Euro zu erzielen, „ist das heute im Dachgeschoß durchaus möglich“, so der Makler.
Ausnahmen und Ausreißer
Von diesen Preisen kann außerhalb des ersten Bezirkes nur geträumt werden. „Grundsätzlich gilt: je näher zum ersten Bezirk desto teurer“, bringt es Martin Müller, Geschäftsführer von JP-Immobilien auf den Punkt. „Grundsätzlich sind über 10.000 Euro pro Quadratmeter außerhalb des Ersten aber äußerst selten.“ Ausnahmen bildeten hier Projekte wie Norbert Winkelmayers Sans Souci im siebten Bezirk oder Besonderheiten wie Dachgeschoßausbauten mit drei Metern Raumhöhe. Auch Marschall sieht nur wenige Lagen, in denen außerhalbdes Ersten fünfstellige Summen erzielt werden können. „Natürlich gibt es immer wieder einmal Ausreißer, mit denen auch im achten Bezirk Preise um 14.000 Euro erzielt werden können. Oder Objekte im Botschaftsviertel im Dritten für 10.000“, so der Makler. Grundsätzlich gehe es hier aber eher um Beträge von 5000 bis 8000 Euro pro Quadratmeter.
Um die 10.000-Euro-Marke wieder zu erreichen, muss man dann schon ein wenig mehr Grün im Angebot haben. „Im 19. ist diese schon geknackt worden“, weiß Buxbaum, „das ist zwar auch dort nicht der Maßstab, aber gehört durchaus zu den Möglichkeiten für die Zukunft.“ Denn der 19. Bezirk ist in dem Rennen zwischen den bekannten Nobellagen 13, 18 und 19 klar davongezogen, besonders im Vergleich zu Hietzing hat man hier die Nase vorn.
Internationales Revier
Vor allem die internationale Klientel tendiert zu den Bezirken 18 und 19, will rund um den Türkenschanzpark, in der Cottagegasse, am Schreiberweg und entlang von Bellevue- und Himmelsstraße leben. „Hier dürften die bereits vorhandenen internationalen Käufer dafür sorgen, dass die Attraktivität für neue Kunden höher ist“, erläutert Buxbaum einen der Gründe für die große Nachfrage. Auch trage die Möglichkeit, in der Obkirchergasse einkaufen zu können, ohne mit dem Auto fahren zu müssen, zu der starken Nachfrage in dieser Gegend bei.
Der 13. Bezirk ist dagegen in den vergangenen Jahren ein wenig zurückgefallen – um rund 20 bis 25Prozent im Vergleich zum 18. und 19. Bezirk, wenn man es in Zahlen ausdrücken will. In Hietzing liegen die Höchstpreise eher bei 7000 bis 8000 Euro, was aber laut Müller nicht daran liegt, dass die Preise hier zurückgegangen wären, sondern vielmehr darauf zurückzuführen sei, wie extrem sie in den anderen Bezirken gestiegen seien. Zudem sei in Hietzing in der Vergangenheit wenig auf den Markt gekommen, hier bleiben die Liegenschaften eher in der Familie. Vor allem solche im Herzen Alt-Hietzings, des begehrten Dreiecks aus Hietzinger Hauptstraße, Lainzer Straße und Sankt-Veit-Gasse, sind nach wie vor sehr beliebt, fallen derzeit aber wie vieles im 13. unter das Motto „Gut, aber aus“. Was sich nach Müllers Einschätzung jedoch in naher Zukunft ändern wird. „Hier sind irrsinnig viele Projekte in der Pipeline, da kommt viel“, ist der gebürtige Hietzinger überzeugt, „auch wenn es in den vergangenen Jahren eher ruhig war.“
Klosterneuburg holt auf
Und wer hat im sogenannten Speckgürtel beim Rennen um die Toplagen die Nase vorn? „Hier hat sich Klosterneuburg als Hotspot enorm entwickelt, viele weichen von Döbling dorthin aus“, berichtet Marschall. Sei hier vor ein paar Jahren eine Villa für eine Million Euro noch ein Ausreißer gewesen, gäbe es heute etliche Objekte in der Kategorie zwischen 1,5 und zwei Millionen Euro. Neben dem Sachsenviertel als klassischem Nobelviertel hat sich hier vor allem die Gegend um den Ölberg in den vergangenen Jahren entwickelt.
Auch Buxbaum sieht Klosterneuburg als Lage, die an Attraktivität gewonnen hat. Grundsätzlich lässt sich in seinen Augen derzeit ein Trend erkennen, der die Kosten im Norden Wiens eher anziehen lässt, während die Preisentwicklung im Süden eher gedämpft verlaufe.
Was aber nicht heißt, dass sich altgediente, gute Lagen wie Mödling, Baden, Perchtoldsdorf oder Mauer nun verstecken müssten – denn wie man an den Tuchlauben sieht, ist der Klassenerhalt in der Liga der Toplagen nicht zuletzt eine Frage des langen Atems, und den hat auch der Süden, ganz ohne Frage. (SMA)
Webtipps: www.otto.at, www.jpi.at, www.marschall.at, www.goldenesquartier.at
("Die Presse", Print-Ausgabe, 09.11.2013)