Die Immobilienbranche nimmt viele Probleme mit ins neue Jahr. Auf welche Bausteine es ankommt, damit sich 2024 die Marktsituation entspannt.
Die Immobilienwirtschaft hat mit 2023 ein ungewöhnliches Jahr hinter sich. „Die Partystimmung ist vorbei“, resümiert Winfried Kallinger, Geschäftsführer Kallinger Projekte, der seit 50 Jahren als Projektentwickler tätig ist. „Im Immobilienbereich ist die Lage schwierig, weil Vergangenes schwer korrigierbar ist.“ Er meint damit Kaufpreise, Lagen, Finanzierungen oder falsch kalkulierte Projektentwicklungen.
Wie 2024 für die Branche verlaufen wird, lässt sich derzeit schwer abschätzen. Eine Zinssenkung der EZB erwarten praktisch alle, ein, zwei Senkungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte stehen im Raum. Jedoch sollte man sich davon vorerst nicht zu viel versprechen, meint Johannes Endl, Vorstand der Örag: „Die Senkungen werden die Dynamik auf dem Markt nicht in der erhofften Form zurückbringen.“ Zahlreiche Effekte der Zinsbewegung bildeten sich erst mit zwölf bis 15 Monaten Verspätung in der Wirtschaft ab, „und wir haben noch nicht alle Effekte des Anstiegs gesehen“, betont Endl.
Ungewohnte Situation für Käufer und Verkäufer
Solang sich die Zinssituation nicht entspannt, werden viele Augen auf die Banken gerichtet sein. Wolfgang Wagner, Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung: „Refinanzierungen sind eine Herausforderung, da man von neuen Werten ausgehen muss.“ Die bestehenden Finanzierungen basierten derzeit noch auf Preisen, „die heute in vielen Fällen nicht mehr darstellbar sind.“ Vor allem fehlen die Vergleichswerte von Verkäufen: „Wir sind mit einem illiquiden Markt konfrontiert.“ Die Preisfindung habe noch nicht stattgefunden, und „der Markt ist weiterhin von Abwarten geprägt“, weiß Wagner.
Wann sich diese Konstellation auflösen wird, lässt sich schwer vorhersagen – die Situation ist sowohl für Käufer als auch Verkäufer ungewohnt. Es bleibt abzuwarten, wie die jeweiligen Marktteilnehmer reagieren werden. „Man muss auch die Anleger wieder zurückgewinnen, die in alternative Investments gegangen sind“, sieht Herwig M. Peham, EHL Investment Consulting, eine weitere Hürde auf dem Weg zur Normalität.
Notleidende Finanzierungen kommen auf den Markt
Endl erwartet, dass heuer vermehrt Objekte aus notleidenden Finanzierungen auf den Markt kommen werden, für die es durchaus Interessenten gibt: „Gewerbeimmobilien weisen eine gute Nachfrage auf. Allerdings in einem überschaubaren Größensegment von zehn bis 20 Millionen Euro.“ Generell gilt bei der Preisentwicklung: je besser die Lage, desto geringer der Abschlag. „Schwer haben es ertragsschwache Immobilien in wenig attraktiven Lagen, wo weder eine attraktive Sachwertentwicklung zu erwarten ist noch ein emotionaler Käuferzugang.“ Wenn umgekehrt die Rahmenbedingungen passen, „sollten wieder vermehrt Baustarts bei Wohnprojekten infrage kommen“, ist Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog Group, optimistisch.
Vorerst keine Lockerung der Kreditregeln
Bei einer Lockerung der KIM-Verordnung sei zudem mit einer Entspannung der Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnungssuchende zu rechnen, wovon auch die Bauträger profitieren. Das würde den Wohnimmobilienmarkt wieder beflügeln, und auch jenen mehr Luft geben, die variabel finanziert sind. Der Verfassungsgerichtshof schmetterte jedoch jüngst eine Beschwerde gegen die strengen Immo-Kreditregeln ab. Das Warten auf eine Lockerung geht somit weiter. Die Frage ist – so wie bei den Gewerbeimmobilien –, ob die Banken bis dahin die Füße stillhalten (können). „Ich habe den Eindruck, dass viele auf Abwarten setzen, aber man hört jetzt doch, dass sie ungeduldig werden und Lösungen suchen“, meint Wagner.
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Im privaten Wohnungsmarkt geht S-Real-Geschäftsführerin Martina Hirsch davon aus, „dass sich 2024 ein Gewöhnungseffekt einstellen wird“. Es sei ein klarer Trend „Zurück zur Normalität“ absehbar. 2024 wird auch die Erneuerung von Bestandsimmobilien „weiter an Dynamik erfahren“, ist Wolfgang Kradischnig, GF der Delta-Gruppe, überzeugt: Als Bodenverbrauchsweltmeister, kombiniert mit viel Leerstand, „müssen wir das, was wir haben, zukunftsfit machen, um mit möglichst vertretbaren Investitionen einen großen Hebel in Richtung Nachhaltigkeit zu schaffen.“