Nach Jahren der Ausdehnung bleibt der Wiener Speckgürtel erst einmal so groß, wie er ist. Denn statt noch weiter hinauszuziehen, warten viele Interessierte eher ab, was mit Zinsen, Preisen und Bauträgern passiert.
Es hat sich vorerst ausgewachsen: Während sich der sogenannte Speckgürtel rund um Wien in den vergangenen Jahren immer weiter ausdehnte und die ersten Luxuskäufer schon in Bruck an der Leitha und Stockerau verortet wurden, ist das Wachstum zu einem jähen Halt gekommen. Denn: „Momentan sticht die Lage alles“, wie Martina Hirsch, Geschäftsführerin von S Real, erklärt. Da es derzeit auch in den Wiener Toplagen jede Menge Angebote gebe, sei ein Ausweichen auf das Umland wenig interessant.
Zumal der Speckgürtel häufig für jene Käufer im gehobenen Segment interessant war, die den Preisunterschied von bis zu 30 Prozent zwischen gleichwertigen Liegenschaften innerhalb und außerhalb der Stadtgrenzen zu schätzen wussten. Eine Klientel also, die sich zwar schöne Häuser mit Garten und Pool leisten konnte – allerdings mit einer Finanzierung, für deren Rückzahlung ein gutes Stück des Familieneinkommens aufgebracht wurde.
Bauträger stehen vor Zerreißprobe
Was seit dem Steigen der Zinsen und den strengeren Finanzierungsregeln durchaus auch junge Arzt- oder Anwaltspaare aus der Gruppe potenzieller Immobilienkäufer ausschließt. „Da warten viele jetzt eher weiter, als dass sie weiter hinausziehen“, berichtet Wilhelm Fetscher, Inhaber unter anderem der Remax-Büros in Tulln-Purkersdorf und Stockerau-Korneuburg. „Diese Unsicherheit nehmen wir ganz stark wahr: Die einen warten auf eine Aussage der EZB, dass endlich eine Zinssenkung kommt, die anderen darauf, dass es ein paar Bauträger zerreißt.“
Wenn gekauft wird, dann Liebhaberobjekte
Diejenigen, die jetzt kaufen könnten, halten nach Toplagen in der Stadt Ausschau – oder nach wirklich besonderen Objekten rund um Wien. „Wenn jetzt ein Liebhaberobjekt wie eine historische Villa oder ein Landgut mit besonderen Außenflächen wie einem Wäldchen auf den Markt kommt, das man sonst nicht bekommt, schlagen diese Käufer natürlich zu“, meint S-Real-Chefin Hirsch. Von diesen abgesehen, ist es rund um Wien in den Edellagen aber ruhig geworden.
Wie ruhig, zeigt sich an der Anzahl der Transaktionen in den vergangenen beiden Jahren. „Wir haben rein an Einfamilienhäusern und Wohnungen 2023 rund 40 Prozent weniger Transaktionen gesehen als 2022“, berichtet Oskar Beirer, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Baden. Und diese Zahlen beziehen sich noch nicht einmal auf Bauträgerobjekte – die genau wie in Wien eine extrem schwierige Zeit durchmachen. „Mit einer viermal so hohen Zinsbelastung muss man den Bauträgern Respekt aussprechen, dass sie es überhaupt so lang schaffen“, betont Fetscher.
»Mit einer viermal so hohen Zinsbelastung muss man den Bauträgern Respekt aussprechen, dass sie es überhaupt so lang schaffen.«
Wilhelm FetscherRemax Tulln-Purkersdorf & Stockerau-Korneuburg
Was nach dem Zusammenbruch der Signa nicht leichter geworden ist – der auch Auswirkungen auf schon als neue A-Lage gefeierte Gemeinden wie Korneuburg hat, wo die Signa das einstige Werftgelände zu einem neuen Luxusstandort machen wollte. „Dort ist aber glücklicherweise noch nichts gebaut worden“, sagt Fetscher. „Was derzeit das Beste ist, das der Gemeinde passieren konnte. Denn dort, wo schon etwas steht, wie etwa beim Elbtower, will oft aus Haftungsgründen niemand einsteigen.“
Besonders betroffen von der Krise seien aber die kleineren Bauträger im Speckgürtel rund um Wien, weiß Beirer. „Da gibt es eine ganze Anzahl seriöser Geschäftsleute, die regelmäßig drei bis vier Doppelhaushälften gebaut haben, bei denen es sich jetzt einfach nicht mehr ausgeht.“
Lage- und Preisvergleiche rund um Wien
Käufer, die trotz aller Hindernisse ihren Wohntraum im Speckgürtel verwirklichen wollen, schauen jetzt noch stärker auf die Preise in den einzelnen Orten und vergleichen – was mancher Lage Aufwind verschafft, etwa Vösendorf: „Dort haben sich oben am Schlossberg neue Villenbesitzer angesiedelt, weil viele die Gegend rum um die Steinbruchgasse und Bergwiese als tolle Alternative zum Badener Mitterberg sehen“, erzählt Beirer. Denn an der Einserlage in Baden kostet der Quadratmeter Grund 1100 Euro, während man etwa in Bad Vöslau einen ähnlich schönen Blick schon um 600 bis 700 Euro bekommt, so der Makler. Und damit immer noch im Speckgürtel wohnt. (sma)