Wohnungsmarkt: Knappes Angebot trifft auf steigende Nachfrage

In den kommenden Jahren wird das Angebot an Wohnraum geringer. Diese Entwicklung wirft ihre Schatten bereits jetzt voraus.

Noch sieht es ganz gut aus auf dem Wohnungsmarkt. Aber das Angebot wird dünner, das sei jetzt schon absehbar, sagt Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich: „Auf Basis der weitestgehend vollständigen Daten im ersten Österreichischen Neubaubericht können wir klar ableiten, dass sich das Angebot in den kommenden Jahren verknappt, während die Nachfrage weiterhin steigt.“ Die Neubauproduktion geht also zurück. Ein Grund dafür: rückläufige Baubewilligungszahlen der vergangenen Jahre.

Zudem werden aufgrund unattraktiver wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zahlreiche geplante Projekte derzeit nicht realisiert oder fertiggestellt. „Die deutlich geringere Neubautätigkeit wird in den Jahren 2025/26 zu einer Angebotsverknappung führen. Das wird sich in weiterer Folge auch auf die Preise auswirken“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Remax Austria. Von einem Nachfrageüberhang werden vor allem „Ballungsräume wie Wien, Graz und Linz betroffen sein“, weiß Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.

»Gesucht werden vor allem Immobilien bis 400.000 Euro Gesamtkaufpreis und kleine Wohnungen zur Vermietung bis 250.000 Euro in interessanten Lagen.«

Martina Hirsch

S-Real-Geschäftsführerin

Zuvor kehrt aber nach einem massiven Einbruch der Nachfrage ein wenig Ruhe am bewegten Immobilienmarkt ein. „Da davon auszugehen ist, dass der Gipfel der Zinsen erreicht ist, wird bereits wieder gekauft – wenn auch nur zögerlich“, berichtet S-Real-Geschäftsführerin Martina Hirsch: „Gesucht werden vor allem Immobilien bis 400.000 Euro Gesamtkaufpreis und kleine Wohnungen zur Vermietung bis 250.000 Euro in interessanten Lagen.“ Die Banken bestätigen, dass die Nachfrage gestiegen ist.

Bemerkenswert ist die wieder steigende Nachfrage nach Anlagewohnungen. „Der Inflationsschutz hat an Bedeutung gewonnen“, hält Schunker fest. Reikersdorfer sieht einen weiteren Aspekt, der für die Anlagewohnung spricht: „Im Bereich der Mietwohnungen wird das Angebot weiter zurückgehen, die Nachfrage wird hoch bleiben und die Preise werden weiter steigen.“

Sanierung liegt im Trend

Aufgrund der vorherrschenden Rahmenbedingungen können sich viele keinen Neubau leisten, daher „greift man vermehrt auf gebrauchte Immobilien zurück“, bemerkt Reikersdorfer. In diesem Segment sind zwar die Preise etwas günstiger, allerdings werden von den Käufern auch die Sanierungskosten der Wohnung oder eventuell auch des Hauses einkalkuliert. Für 2024 wird deshalb bei gebrauchten Wohnimmobilien im Bereich Kauf (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) zwar ein steigendes Angebot erwartet, aber auch mit rückläufigen Preise gerechnet. Bei Kaufentscheidungen werden die Sanierungskosten im Detail hinterfragt, die bei einem Heizungstausch oder anderen Maßnahmen wie Wärmedämmung künftig anfallen würden. Hirsch: „Der Fokus liegt weniger auf dem Neuen und Perfekten, sondern auf Bestand, der adaptiert, saniert und auf ökologisch neueste Standards gebracht wird.“

Finanzierung anders?

Bei einer der aktuell drängendsten Fragen, nämlich der Finanzierung, hätte Wolfgang Maierhofer, Geschäftsführer und Miteigentümer Trio Development, „ein pragmatisches, sehr einfach zu handhabendes System für den Eigentumserwerb“. Nämlich so, wie es in den USA gehandhabt wird. „In den Vereinigten Staaten müssen die Finanzierungszinsen nicht vom Netto- sondern Bruttoeinkommen bedient werden.“ Das heißt, der Zinsaufwand wird bei der Einkommensteuererklärung geltend gemacht – das gilt nicht nur für Anleger, sondern auch für Eigennutzer. „Es wäre eine Überlegung, dieses System zumindest temporär einzuführen, bis zum Beispiel ein gewisser EZB-Zinssatz oder Inflationswert wieder erreicht wird“, meint Maierhofer und bemängelt den aktuellen Zustand in Österreich: „Bei uns wird irgendwie mit Sonderregelungen, Zusatzförderungen und Ähnlichem herumgeeiert.“

Dauerbrenner ESG

Eines haben aber die Wohnimmobilien in den verschiedenen Segmenten gemeinsam. „Das Thema Nachhaltigkeit ist nun bei Käufern, zum Teil sogar auch bei Mietern, im letzten Jahr deutlich in den Fokus gerückt“, sagt Schunker, beim Energieverbrauch und laufenden (Betriebs-)Kosten wird genauer hingesehen, der Einsatz von fossilen Brennstoffen kritischer beäugt, ESG-Konformität wird gern gesehen. Egal wohin sich der Wohnungsmarkt bewegt, das Thema Nachhaltigkeit wird bleiben.