In Ballungszentren driften für junge und alte Menschen Angebot und Nachfrage immer stärker auseinander. Welche Folgen das hat, und was zu tun ist.
„Seit 2010 ist die Lage besonders virulent“, konstatiert Michael Klien vom Wifo Österreich. Es ist bekannt, dass junge Menschen immer länger bei ihren Eltern wohnen, viele alte Menschen in ihren zu groß gewordenen Wohnungen bleiben, während junge Familien kaum leistbaren Wohnraum finden. Und dass die örtliche Flexibilität bei der Arbeitssuche unterdurchschnittlich ist. Dass alles zusammenhängt, ist weniger bekannt: Die Ursache liegt in der fehlenden individuellen Bedarfsgerechtigkeit der Wohnungen. Sprich, was gebraucht wird, ist rar, zu teuer oder gar nicht vorhanden.
Das hat mehrere Gründe. Trotz sinkender Haushaltsgröße ist der Anteil von Mietwohnungen unter 60 m2 auf 42 Prozent gesunken, über 100.000 Kleinwohnungen unter 45 m2 sind quasi verschwunden. Laut Onlineportal Immobilienscout 24 suchen 19 Prozent eine Einzimmerwohnung (Bestand: sieben Prozent), 35 Prozent zwei Zimmer (Bestand: 22), bei Dreizimmerwohnungen halten sich Nachfrage (33) und Angebot (35) die Waage. 13 Prozent suchen vier Zimmer, obwohl das Angebot 36 Prozent beträgt. Zudem sind Neumieten teurer, ein Umzug in eine kleinere, neue barrierefreie Wohnung aus Altersgründen bringt oft keine Kostenersparnis, auch ein Umzug aus Arbeitsplatz- oder Kostengründen bringt weniger Effekt als gewünscht. Fazit: Man bleibt, wo man ist, und kann nicht so flexibel auf neue Lebenssituationen reagieren wie angemessen.
Hoffnung: Finanzausgleich
Wirklich neu sind diese Tatsachen nicht. Doch „mit dem neuen Finanzausgleich ergeben sich auch ganz neue Möglichkeiten, hier regulierend einzugreifen“, meint Klien. Etwa durch einheitliche Regulative, „die den Wohnungsmarkt deutlich beeinflussen können“. So könnten die Länder bei Wohnbauprogrammen ein bis zwei Jahre verbindlich vorgehen, und sich dabei nicht nur an der Zahl der Quadratmeter orientieren, sondern an den Qualitäten. Brandschutz, Barrierefreiheit oder Stellplatzverordnungen sind wichtige Themen.
Wohnen neu denken
„Man muss selektiver auf den Einzelbedarf hinschauen“, meint Klien. „Braucht jede Wohnung einen Stellplatz? Muss sie komplett barrierefrei sein? Beides macht sie teurer und ergibt nur Sinn, wenn es benötigt wird.“
Und wie sieht der Einzelbedarf aus? Das erforscht unter anderem Renate Hammer. Mit ihrem Team vom Institute of Building Research & Innovation besichtigt die Architektin Wohnungen, spricht mit Mietern und Besitzern, verteilt Fragebögen, erstellt Zeit-Weg-Diagramme – und wertet beides aus. Die Studie ist noch nicht fertig, doch erste Ergebnisse zeigen deutlich, dass es „die“ Wohnung nicht gibt, dafür in den meisten Fällen ungenutzte Flächen, quasi „leere Quadratmeter“.
Die Wünsche und Ideen zur Hebung der Wohnqualität sind allerdings sehr unterschiedlich – hätten die einen gern zehn Quadratmeter mehr in Küche oder Bad, wollen andere gar keine Küche, da sie gar nicht kochen. „Und man merkt, dass die Fläche allein wenig aussagt“, so Hammer. 38 m2 etwa werden keinesfalls als Zumutung empfunden, wenn schlau geplant wurde – durch Helligkeit, kleinen Stehbalkon oder Schrankraumlösung können sie mitunter mehr bieten als 50 m2 liebloser Raumgestaltung mit Blick auf die nächste Feuermauer. „Eine Wohnung ist ja nicht losgelöst vom Rundherum“, so Hammer. Es gelte, neu zu denken und den Wohnbedürfnissen entsprechende Lösungen zu probieren. „Vielleicht muss man sich mehr trauen. Neue Ideen einfach umsetzen und schauen, ob es klappt – und wenn nicht, natürlich ändern. Und den Wohnraum jenen günstig zur Verfügung stellen, die flexibel und neugierig sind.“ (dm)
(Print-Ausgabe, 24.12.2016)