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Anlageobjekte: Temporäre Bleiben für die Stadt

Musterwohnung im Brauquartier Puntigam in Graz.
Musterwohnung im Brauquartier Puntigam in Graz.(c) C&P Immobilien
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Klein, kompakt, massentauglich: Anlegerwohnungen gelten als zukunftsträchtige Assetklasse, müssen aber besonderen Anforderungen genügen.

Besser Grundbuch statt Sparbuch: Dass Vorsorgewohnungen angesichts des niedrigen Zinsniveaus als vielversprechendes Investitionsmodell gelten, lässt bei vielen Bauträgern die Kassen klingeln. Wohnungen, die von vornherein als Anlageobjekte konzipiert sind, finden reißenden Absatz. „Wir sehen deutlich, dass die Zahl der zu Anlegerzwecken erworbenen Wohnungen zunimmt“, liest Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin des Wiener Immobilienberaters EHL, aus ihren Zahlen ab.

Nicht nur Private kaufen, um durch die Mieteinnahmen nach Abzahlung der Investitionssummen später einmal ein Zusatzeinkommen zu lukrieren: Auch Entwickler, die ihr Portfolio diversifizieren, greifen zu – gern auch einmal gleich en gros – und schnappen sich ganze Häuser. Mittlerweile habe sich daraus eine Nischenwirtschaft entwickelt, zumal es, so Raiffeisen-Immobilien-Geschäftsführer Nikolaus Lallitsch, „Bauträger gibt, die sich unter anderem darauf spezialisieren.“

 

Temporäre Nutzung

Dazu gehört beispielsweise die Öko-Wohnbau SAW aus Linz, die ein umfassendes Konzept rund um Vorsorgewohnungen entworfen hat und deren Geschäftsführer, Wolfgang Stabauer, im Erkennen derartiger Nischen ein wesentliches Erfolgsrezept für Immobilienunternehmen sieht. Ein weiterer Player ist die C&P, die das Brauquartier in Graz errichtet. Marketing-Chef Michael Thier weiß, worauf es bei einer Vorsorgewohnung ankommt. „Auch hier gilt: Größe, Grundriss, Lage und Preis müssen passen.“ Die Anforderungen in diesen Kategorien sind jedoch andere, als wenn der Käufer selbst dort wohnt.

So ist die typische Anlegerwohnung nur zwischen 35 und 50 Quadratmeter groß. Michael Pisecky, Geschäftsführer von S-Real: „Wohnungen in diesem Segment mietet man lieber, als sie zu kaufen, weil sie als Übergangsbleibe mit kurzer Nutzungsdauer gesehen werden. Diese große Nachfrage macht sie für Vermieter interessant.“ Investoren profitieren aber auch von der demografischen Entwicklung: Laut Statistik Austria lebt in rund 1,4 der insgesamt 3,9 Millionen heimischen Haushalte nur jeweils eine Person. Sandra Bauernfeind: „Diese große Gruppe der allein lebenden Menschen braucht meist keine große Unterkunft.“

 

Klein, kleiner, am kleinsten

Es geht sogar noch winziger: Der Trend zu Mikrowohnungen mit 20 bis 30 Quadratmetern ruft viele Anleger auf den Plan. „Ideal für Studierende und für die in Zukunft wohl steigende Zahl an Pendlern, die aufgrund der immer teurer werdenden großen Stadtwohnungen im Umland zu Hause sind und in der City nur eine Übernachtungsmöglichkeit während der Woche brauchen“, weiß Thier. Nicht zuletzt deshalb sagt Lallitsch: „Vorsorgewohnungen funktionieren am besten dort, wo es große Arbeitgeber oder Ausbildungsstätten gibt, also in erster Linie in den Städten.“ Der Experte weiß auch, dass Anleger nicht nur aufgrund der vielen Mietinteressenten in immer kleinere Wohnungen investieren: „Die Durchschnittsgröße ist in den vergangenen Jahren von 36 auf 27 Quadratmeter gesunken, weil jeder Käufer sein Fixbudget hat, das er hinlegen will, und er die Immobilienpreissteigerung durch geringere Flächen kompensiert.“

Was den Grundriss betrifft, so heißt das Zauberwort „kompakt“. Gespart werde bei Vorräumen und Gängen, sagt Thier. Individuelle Wünsche des Käufers bei Raumaufteilung und Einrichtungsmöglichkeiten werden laut Lallitsch in der Regel nicht berücksichtigt und sind auch gar nicht gefragt. „Der Bauträger muss eine Ware kreieren, die marktfähig ist, also möglichst viele Menschen anspricht“, sagt Pisecky.

Barrierefreiheit allerdings kommt zunehmend in Mode. „Früher haben nur Ältere darauf geachtet, jetzt entdecken auch junge Menschen diesen Trend für sich, weil er als chic gilt“, beobachtet Laura Zugmeister vom Bad-Spezialisten Remaill-Technik. Im Hinterkopf ist dabei oft auch die Eigennutzung später im Ruhestand. „Sinkende Pensionen, steigende Mieten: Viele Senioren werden sich in Zukunft keine großen Wohnungen mehr leisten können“, prognostiziert Wolfgang Amann, Wohnbauforscher an der Fachhochschule Wien der Wirtschaftskammer. „Eine Umzugswelle bei älteren Menschen ist programmiert.“ Gut beraten, wer dann auf eigene – kleinere – vier Wände zurückgreifen kann.

 

Höhere Renditen in B-Lagen

Obwohl eine gute Infrastruktur mit Öffi-Anbindung, Nahversorgern und Serviceeinrichtungen in Hinblick auf eine spätere Eigennutzung ebenfalls von Vorteil ist, stellt sie bei Vorsorgewohnungen ein zweischneidiges Asset dar, geben die Experten zu bedenken. Denn sie treibt sowohl den Kaufpreis als auch die Mieten in die Höhe, schreckt also bei hohen Investitionskosten mögliche Mieter ab. Michael Thier: „B-Lagen generieren daher oft bessere Renditen.“

Als gute Argumente für Vorsorgewohnungen bringen die Marketingstrategen der Bauträger gern die Sicherheit durch den Grundbucheintrag, die mögliche Weitergabe an die eigenen Nachkommen und die zu erwartenden Einkünfte vor. Fachleute warnen private Investoren allerdings vor überzogenen Erwartungen: „Aufwendungen für die Instandhaltung oder auch Mietausfälle können dazu führen, dass die von manchen Bauträgern angepriesene Rendite nicht immer realisierbar ist“, sagt Lallitsch. Tatsächlich geben sich viele Anleger bereits mit geringen Einnahmen zufrieden, weiß Sandra Bauernfeind. Lohnender als das Sparbuch sei ein langfristiges Immobilieninvestment beim derzeitigen Zinssatz aber allemal.

INFO

Offiziell ist die Zahl der Vorsorgewohnungskäufe in Österreich 2018 zwar leicht zurückgegangen (677 Transaktionen gab es in Wien), viele Wohnungen, die vorgeblich zur Eigennutzung erworben wurden, werden in Wahrheit aber vermietet. Mit diesem legalen Vorgehen verzichten die Investoren zwar auf Steuervorteile, aber: „Aufgrund der gestiegenen Grundkostenanteile macht die Steuerersparnis nur sechs bis acht Prozent aus und rechtfertigt für viele Anleger nicht die damit verbundenen Auflagen und Einschränkungen“, sagt Sandra Bauernfeind von EHL.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.05.2019)