Von Miteigentum bis Fenstertausch: Was man bei Kauf und Renovierung beachten und vermeiden sollte.
Hohe Räume, Fischgrätparkett und Stuck an der Decke auf der einen – schwierige Grundrisse, undichte Fenster und Feuchtigkeit im Parterre auf der anderen Seite: Stilaltbauten können viel, bringen aber auch Herausforderungen mit sich. Das beginnt bereits vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag, denn manche Wiener Altbauten haben eine Besonderheit: Nicht in allen Häusern, in denen die einzelnen Liegenschaften verkauft wurden, ist auch Wohneigentum begründet worden. Das bedeutet, dass man beim Kauf einer Wohnung nicht die 80 Quadratmeter des Top X im dritten Stock erwirbt, sondern einen Anteil am ganzen Haus – und das Nutzungsrecht an besagtem Top X.
Dieses sogenannte schlichte Miteigentum statt begründeten Wohneigentums ist im Alltag meist kein Problem, trotzdem sollte man sich der Folgen bewusst sein. „Zum einen ist Wohneigentum besser ausformuliert, was die Verwaltung einfacher macht“, erklärt Rechtsanwalt Herbert Rainer vonMayrhofer & Rainer. Was etwa bedeutet, dass der Eigentümer der klar zugewiesenen Einheit diese ohne Einschränkung nutzen, vermieten oder verkaufen kann. Besteht Miteigentum, stellt sich spätestens beim Wiederverkauf für potenzielle Käufer die Frage, was man da eigentlich kauft, „und das schreckt viele ab“, so der Rechtsanwalt.
Außerdem sollte man die Erhaltungskosten checken – denn die können in einem alten Zinshaus erheblich sein. Kauft man von einem Projektentwickler, muss dieser ein Gutachten über die allgemeinen Bereiche des Hauses zur Verfügung stellen. „Tut er das nicht, gilt ein Erhaltungszustand als vereinbart, in dem in den kommenden zehn Jahren keine gröberen Arbeiten anfallen“, erklärt Rainer. Was heißt, dass man davon ausgehen darf, dass in diesem Zeitraum weder Dach noch Steigleitungen erneuert werden. Beim Kauf von privat wird es ein solches Gutachten meist nicht geben, dafür aber häufig den Plan, die Wohnung zu renovieren oder sanieren.
Richtig renovieren
„Grundsätzlich sollte man verstehen, dass ein Altbau ein durchdachtes System aus Holzkastenfenstern, Ziegelwänden und Lehmkellern ist, das auch funktioniert“, betont Ines Schmitzer, Inhaberin der Raumgestalterei. Und wie bei allen funktionierenden Systemen möge man sich gut überlegen, ob und wie man in diese eingreift. „Wenn ich da absolut dichte Kunststofffenster einsetze und die Fassade genau so belasse, werde ich Probleme mit der Feuchtigkeit bekommen“, plädiert die Architektin dafür, eventuelle Maßnahmen wirklich zu Ende zu denken. Beispielsweise indem man sich für Holzkastenfenster entscheidet, was gar nicht unbedingt teurer sein muss, da sich häufig Förderungen für die Erhaltung der alten Bausubstanz finden lassen. Vor allem, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht (siehe Tipp 3).
Bei den Grundrissen sollte zumindest ein Teil der vorhandenen Struktur erhalten werden, um die Proportionen zu erhalten. „Etwa indem ich in einem großen Esszimmerbereich mit schönen Einbaukästen den Stauraum schaffe, der mir durch einen fehlenden Abstellraum fehlt“, nennt sie ein Beispiel. Oder bei einer Anpassung des Grundrisses jene Bereiche, die wenig oder kein Licht brauchen, ins Innere der Wohnung zu verlegen.
Was Sie beachten sollten beim . . . Altbau
Tipp 1
Neu genutzt. Die Türrahmen, vor allem in den dicken Kaminwänden alter Häuser, sind mit ihren Kassetten oft viel zu schön, um bei einer Grundrissänderung zu verschwinden. Oft werden Regalböden eingesetzt, um sie als Minibibliothek zu nutzen, aber auch als Sitznische oder als kleiner Arbeitsbereich können sie, neu genutzt, erhalten bleiben.
Tipp 2
Neu belebt. Die Bassenas in den Stiegenhäusern tragen nicht nur optisch zum Charme alter Zinshäuser bei, sondern können auch neu belebt und genutzt werden: „Beispielsweise für das Gießwasser für die Pflanzen, die im Stiegenhaus überwintern – Bassenatratsch inklusive“, erzählt Architektin Ines Schmitzer von der Neuauflage einer alten Tradition.
Tipp 3
Neu bewertet. Steht der Altbau unter Denkmalschutz, lassen sich häufig Förderungen lukrieren. Was in Zukunft leichter werden könnte, da das Bundesdenkmalamt ein neues Programm zur Unterschutzstellung präsentiert hat. „Wir setzen in den nächsten Jahren sowohl regionale als auch thematische Schwerpunkte“, erklärt Paul Mahringer, Leiter für Inventarisation/Denkmalforschung.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 16.11.2019)
