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Toplagen

Freizeitdomizile: Erste Adressen für zweite Wohnsitze

Sehr begehrt, sehr rar: Anwesen in Kitzbühel.
Sehr begehrt, sehr rar: Anwesen in Kitzbühel.(c) Krassnigg
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Wo kaum vorhandene Widmungen am begehrtesten und Regeln am strengsten sind.

Es ist nicht leichter geworden in den vergangenen Jahren mit den Zweitwohnsitzen. War das Thema in Kitzbühel und am Arlberg schon immer ein problematisches – das sogar zum Anheuern eines Detektivs geführt hat, der bei Neuschnee zu kontrollieren hatte, ob Fußspuren vor den Türen angeblicher Hauptwohnsitzler zu sehen waren – hat sich die Situation seit 2018 auch in Salzburg verschärft. Von regionalen Feinheiten einmal abgesehen, stellt sich die Lage so dar, dass die Anzahl der potenziellen Zweit- beziehungsweise Freizeitwohnsitze in den Hotspots mehr als ausgeschöpft ist. Es gibt immer strengere Kontrollen, und auch immer mehr Schlupflöcher werden geschlossen. Etwa, indem auch die Zeit, die man selbst in einem Objekt mit touristischer Widmung verbringen darf, immer stärker beschränkt wird. Lediglich in Kärnten herrschen diesbezüglich noch eher entspannte Verhältnisse – wobei sich zeigen wird, wie lang noch.

Der Nachfrage nach Villen und Wohnungen an den ersten Adressen für zweite Wohnsitze tut das nach wie vor keinen Abbruch. Ehe man im Luxussegment auf weniger prominente Lagen ausweicht, gehen manche Käufer eher Risken ein, versuchen sich an juristischen Konstrukten wie dem „Arbeitswohnsitz“ oder melden für die Gattin oder den Sohn einen Hauptwohnsitz mit See- oder Bergblick an.

Kitzbüheler Bestlagen. Zu den gefragtesten Wohnorten für Zweitwohnsitze gehört – nicht nur für Österreicher – Kitzbühel. Was dazu geführt hat, dass sich die Preise hier in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt haben. „Die allererste Lage ist natürlich nach wie vor der Sonnberg und alles rund um die Bichlalm, wie die Villen am Rebühel“, weiß Christian Krassnigg Senior von Krassnigg Immobilien. Je nachdem, ob man mehr Wert darauf legt, ganz im Grünen oder fußläufig zur Stadt zu wohnen, werden dabei eben der Sonnberg oder der Lebenberg präferiert, preislich spielen aber beide Adressen in der absoluten Topliga. „Für den Quadratmeter Grund werden dort zwischen 5000 und bis zu 7500 Euro bezahlt“, sagt Krassnigg. Auf dem Grund befinde sich meist ein Altbestand, der dann abgerissen werde.

Denn für luxuriöse Neubauten lassen sich ebenfalls stolze Preise erzielen: „Diese liegen inzwischen knapp unter 20.000 Euro pro Wohnquadratmeter“, weiß der Makler. Um diese Summen zu lukrieren, müssen dann aber alle Annehmlichkeiten vom Hallenbad bis zur Wellness-Oase vorhanden sein. Ein wenig günstiger lässt sich noch in den Satelliten rund um Kitzbühel wohnen. Ganz besonders prestigeträchtig ist dabei die Prama in Going, wo sich rund um den Stanglwirt Prominente aller Couleur angesiedelt haben. „Am Prama- und am Kaiserweg werden 2000 bis 3000 Euro für den Quadratmeter Grund gezahlt, für den Wohnquadratmeter zwischen 10.000 und 15.000 Euro“, kennt Krassnigg die Unterschiede. Noch ein wenig günstiger lässt es sich in Kirchbergs besten Lagen wohnen, wo nur mehr 1500 bis 3000 Euro für den Grund, etwa am dortigen Sonnberg, fällig werden. Oder am Maierl auf der anderen Seite, von wo aus man direkt in die Skipiste einsteigen kann.

Maisonette mit Blick auf den Traunsee.
Maisonette mit Blick auf den Traunsee.(c) Muhr Immobilien

Gefragt: Ski in/Ski out. Eine Möglichkeit, die immer stärker gefragt ist und mittlerweile auch anderen Orte beim Aufstieg in die Topliga der Freizeitimmobilien hilft. „Wir spüren eine massive Verschiebung der Nachfrage, etwa hin zum Pinzgau und Pongau“, berichtet Marlies Muhr, Inhaberin von Muhr Immobilien. Besonders begehrt seien dabei alle Liegenschaften mit Ski in/Ski out-Option, vor allem dann, wenn sie preislich noch attraktiv seien. „Dazu gehört etwa alles rund um Schladming und die Ramsau“, erklärt die Maklerin. Außerdem gäbe es viele Anfragen von Tourengehern, die sich für Almhütten interessieren, die es fernab der Hotspots ermöglichen, Ruhe und einen direkten Zugang zu genießen. Zu den Aufsteigern gehört seit einigen Jahren auch Saalbach-Hinterglemm und das Gebiet Dachstein West.

Bei zwei weiteren Gebieten ortet Muhr Potenzial, allerdings müsse man hier noch abwarten, wie sich die Dinge entwickeln: „Das ist einmal Gastein und zum anderen Filzmoos, wo nach dem Kauf der Liftanlagen durch die Familie Moosleitner eine Revitalisierung ansteht“, berichtet sie. Derzeit werden noch Preise aufgerufen, die im Vergleich zu Kitzbühel geradezu Okkasionen sind: „In Filzmoos lassen sich um 450 bis 500 Euro pro Quadratmeter Grund und Boden kaufen, in Orten wie Saalbach-Hinterglemm um 600 bis 700 Euro.“

Villa am Techelsberg am nördlichen Wörthersee-Ufer.
Villa am Techelsberg am nördlichen Wörthersee-Ufer.(c) Seidl Immobilien

Beliebte Seelagen. Bei den Sommerwohnsitzen rangieren klarerweise die heimischen Seen ganz oben auf der Liste der Toplagen – und seit Corona noch einmal mehr. Bei den Salzkammergut-seen führen nach wie vor Atter- und Wolfgangsee die Liste der Toplagen an. „Hier kosten die Quadratmeter direkt am Wasser 3000 bis 5000 Euro“, sagt Muhr, wobei es für Stege, Bojen und Badehäuser Zusatzpunkte gibt. Am prestigeträchtigsten ist am Wolfgangsee traditionell St. Gilgen: „Weil man von dort diesen schönen Blick Richtung Strobl hat“, berichtet die Maklerin. „Und am Attersee Nußdorf und Weyregg.“ Wobei die Frage, wo man am liebsten residieren möchte, auch für sehr robuste Budgets oft hinter jener zurückstehen muss, wo man denn etwas bekommen kann. So müssen sogar Millionäre Kompromisse machen.

Das sieht am Wörthersee nicht anders aus: Hier sind direkte Seelagen kaum zu haben, weshalb die Antwort auf die Frage nach den ersten Adressen am See auch eine kurze ist: „Süduferstraße“, sagt Günther Seidl, Inhaber des gleichnamigen Immobilienunternehmens, über die Straße, die sich von Velden über Dellach bis Klagenfurt zieht. „Denn hier geht es nicht um Orte, sondern um Lagen am See, beziehungsweise um den Zugang zum See.“ Entsprechend teuer sind direkte Seelagen auch in Pörtschach und Krumpendorf. Grundstücke gibt es so gut wie nie, wenn doch, liegen diese je nach Größe zwischen sieben und zehn Millionen Euro – wobei sie mit zunehmenden Quadratmetern nach hinten hinaus relativ günstiger werden. Für Eigentumswohnungen in Anlagen mit Seezugang – zum Teil über eine Brücke – werden bis zu 20.000 Euro für den luxuriösen Wohnquadratmeter erzielt. (SMA)

Auf einen Blick

Das Thema Zweitwohnsitze beziehungsweise Freizeitwidmungen ist ein heikles. In Tirol und Vorarlberg ist das Angebot seit Jahren bei Weitem geringer als die Nachfrage, und die Kontrollen sind streng, ganz besonders am Arlberg und in Kitzbühel. Seit 2018 hat auch Salzburg die Gesetzeslage verschärft, was sich vor allem an den Seen bemerkbar macht. Lediglich in Kärnten ist die Lage derzeit noch entspannter – wie lang noch, weiß aber niemand.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 21.11.2020)