Zertifikate statt blindem Vertrauen: Neue Qualitätsanforderungen und Methoden kratzen am unantastbaren Mythos des Immobiliengutachters.
Experte zu sein, das klingt nach einem Traumjob. Man weiß, was andere nicht wissen. Man wird geholt, wenn man gebraucht wird. Und wird noch dazu gut bezahlt. Ein Stück steiniger allerdings ist der Weg dorthin, hinauf in den elitären Kreis des Wissens. Härter, als Experte zu werden, ist nur, es auch zu bleiben. Das spüren auch alle, die Immobilien bewerten.
"Die Zeiten des Geheimwissens sind vorbei", sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immo bilientreuhänder (ÖVI), "jetzt ist Transparenz in der Immobilienbewertung gefragt." Früher vertraute man blind, Gutachter und ihre Methoden waren beinahe unantastbar. Heute wollen Auftraggeber sehen, worauf sie vertrauen können. Auf akkreditierte Ausbildungen etwa und auf Zertifikate. "An erster Stelle steht natürlich die fachliche Kompetenz", meint Herwig Teufelsdorfer, Vorstand von RICS Österreich. Aber auch die ethische ist wichtig, wie er betont. Im Kreise derer, die RICS auf der Visitenkarte als Gütesiegel tragen, regelt das ein Codex. Wer ihn bricht, muss raus aus dem elitären Kreis, in den man sich durch Ausbildungen hineinqualifizieren kann. "Man darf sich nicht dem Auftraggeber ausliefern", sagt Teufelsdorfer.
Die Regeln seien rigoros, um den Qualitätsstandard zu halten, den Investoren fordern. Spätestens seitdem sie unruhig hin- und herrutschen, wenn sie über ihren Zahlen sitzen. Heute suchen sie Sicherheit und solide Werte, die nicht einstürzen wie die Aktienkurse. Auch andere Qualitätssiegel werben um das Vertrauen, Immozert etwa, das vom ÖVI nach dem deutschen Vorbild Hypzert entwickelt wurde. Jedes Jahr muss man dabei ein Probegutachten einschicken, das beurteilt wird, erzählt Holzapfel, "um die Qualität zu sichern". Martin Roth, Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH weiß: "In Deutschland werden fast nur noch Gutachter akzeptiert, die nach Hypzert zertifiziert sind." 800 sind es im Nachbarland, die auf der zertifizierten Liste des Vertrauens stehen. In Österreich bereits über 30, die sich jährlich aufs Neue den Immozert-Stempel verdienen. Doch noch sitzen viele lieber auf dem eigenen Erfahrungsschatz als im Hörsaal oder in Seminaren. Dabei bekommt die Bewertung schon heute viel Raum in der Ausbildung, wie an der FH Wien etwa, wie Stu diengangsleiter Otto Bammer erzählt. "Auch das Thema Nachhaltigkeit fließt direkt von unserem aktuellen Forschungsprojekt in die Lehrinhalte ein." Spätestens ab 2010, beim RICS-akkreditierten Masterlehrgang.
Experten vernetzen
"Jedes Jahr gibt es über 100 Absolventen von verschiedenen Ausbildungsstätten", erzählt Roth. Dazu gehören auch die RICS-akkreditierten Post-Graduate-Lehrgänge an der Donau-Uni Krems und an der TU Wien. Als Roth 1995 als Bewerter begann, war die Ausbildungslandschaft noch Wüste. Heute beschäftigt er 36 Mitarbeiter und erstellt 2500 Gutachten im Jahr. Und der Nachwuchs, den er rekrutiert, kommt meist schon mit Zertifi kat oder FH-Diplom. Roth selbst schickt jedes Jahr drei seiner Mitarbeiter auf die Liegenschaftsbewertungsakademie, die Lehrgänge in Graz und Wien anbietet. Durch das breite Angebot in der Ausbildung steigt der Qualitätsdruck. Heute sprechen Experten mit Experten, wenn der Gutachter mit dem Auftraggeber kommuniziert. "Wichtig ist für den Bewerter ein breites Grundwissen", sagt Teufelsdorfer. Was Roth bestätigt, der bei seinen Mitarbeitern auf verschiedene Quellenberufe zurückgreift. Juristen, Facility-Manager, Raumplaner sind darunter. "So vernetzen wir intern unsere Kompetenzen", erkärt Roth. Schließlich müsse man die richtigen Fragen stellen. Und auch makroökonomische und soziodemografische Bedingungen kennen.
"Eine profunde Marktkenntnis", ergänzt Holzapfel, sei essenziell. Dann kann der Be werter entscheiden, bei welchem Objekt er welche Methode aus seinem Werkzeugkasten holt. Neuerdings könnte das auch das DCF-Verfahren (Discounted Cash flow) sein, das "in Österreich noch weitgehend unbekannt ist", wie Holzapfel meint. Grund genug, sich wieder mit Expertenkollegen zu treffen - im Weiterbildungs seminar.
