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Wohnluxus

Land- und Herrenhäuser: Die neue Liebe zu abgelegenen Quadratmetern im Grünen

Grün, Freiraum, frische Luft: Landsitze sind wieder in (hier in Kärnten).
Grün, Freiraum, frische Luft: Landsitze sind wieder in (hier in Kärnten).[ Remax ]
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Anwesen auf dem Land sind nach Jahren der Nichtachtung wieder mächtig gefragt.

Es ist noch gar nicht so lang her, dass Land- und Herrenhäuser eher in die Kategorie „schwer vermittelbar“ fielen. Damals – vor drei oder vier Jahren, als nur medizinisches Fachpersonal wusste, was ein PCR-Test ist, und auch das Wort „Flugscham“ noch nicht zum allgemeinen Wortschatz gehörte – waren die großen Häuser im Grünen nur schwer anzubringen. Kaum jemand wollte jedes Wochenende am selben Ort in Österreich verbringen, wenn man doch stattdessen unbeschwert nach Barcelona, Kopenhagen und Dubrovnik fliegen konnte. Diese Zeiten sind lang vorbei, abgesehen von der CO2-Belastung muss man sich für derartige Pläne heute überlegen, welche Einreisebestimmungen Dänemark, Spanien oder Kroatien aktuell haben, ob bei der Rückkehr nicht eine Quarantäne droht – und vor allem die Inflation.

„Tausche Wohnung im Achten gegen Grund“

Heute hieße es eher: „Tausche Wohnung im Achten gegen 8000 Quadratmeter auf dem Land“, formuliert Fridolin Angerer, Leiter des Bereichs Forst, Land und Schlösser bei Spiegelfeld Immobilien, zwar etwas überspitzt, aber durchaus treffend, wie sich die Bedürfnisse geändert haben. Hatten Anwesen, die mehr als eine Stunde von Wien entfernt lagen, seinerzeit eine mehrjährige Vermarktungsdauer und waren Preise oberhalb einer halben Million kaum mehr erzielbar, hat sich der Wind mächtig gedreht. „Aktuell habe ich ein Haus mit 5000 Quadratmetern Garten an der Böhmerwaldstraße, die durch das Wald- und Mühlviertel führt, zwei Stunden von Wien entfernt, um 1500 Euro im Monat vermietet“, berichtet der Makler von der derzeitigen Situation. „Auch für ein Schloss in Tschechien gibt es derzeit mehrere Interessenten – das wäre vor ein paar Jahren noch fast undenkbar gewesen“, fügt er hinzu. „Seit Corona sind die Leute extrem naturbedürftig“, weiß auch Christian Nikolasch, Geschäftsführer von Remax Impuls am Millstätter See.

Gründe für die neue Liebe zu den abgelegenen Quadratmetern gibt es gleich mehrere: Einer ist – wie immer in Krisenzeiten – der Wunsch, sicher zu investieren, und wenn schon keine großen Erträge, so doch zumindest den Werterhalt zu generieren. Was in den Städten aufgrund der immer knapperen Ressourcen zunehmend schwieriger wird. Darüber hinaus hat die Pandemie Zufluchts- und Wohnorte im Grünen wieder ungemein populär gemacht, denn was nützt die Finca auf Mallorca, wenn man nicht hinkommt. Und die Bereitschaft, in das eigene Wohl- und Wohngefühl zu investieren, ist ebenfalls gestiegen.

Begehrte Lagen: Ausblick vom Landdomizil in Spitz an der Donau.
Begehrte Lagen: Ausblick vom Landdomizil in Spitz an der Donau.[ Spiegelfeld Immobilien, Getty Images ]

WLAN als Bedingung

In die Hände spielt den abgelegenen Schönheiten auch die neue Arbeitswelt, die zumindest für ein paar Tage in der Woche das Arbeiten von daheim möglich macht. Zumindest dann, wenn die Häuser ein wirklich gutes WLAN haben, denn der Internetempfang auf dem Land – oder genauer: dessen Abwesenheit – kann jetzt zum echten Dealbreaker werden. „Das ist den Kunden, die von zu Hause arbeiten, natürlich enorm wichtig“, weiß Nikolasch. Weshalb es in Oberkärnten ein großer Vorteil sei, „dass wir bis zur letzten Almhütte hinauf sehr guten Empfang haben“, wie der Makler berichtet. Das sei zwar der Bergrettung zu verdanken, freue aber die Immobilienkäufer, die als nun Erstes schauen, ob sie Empfang haben, natürlich sehr. Denn wer nur mehr einmal die Woche oder sogar noch seltener ins Büro fährt, kann darauf nicht verzichten.

Dafür aber ein paar mehr Kilometer in Kauf nehmen, wie Angerer weiß, was den Radius der begehrten oder zumindest infrage kommenden Lagen erweitert. „Dieser wird immer größer“, berichtet der Makler, „so sind inzwischen beispielsweise auch Häuser hinter dem Semmering oder in der Buckligen Welt so nachgefragt, dass ich mir wünsche, es gäbe dort mehr Objekte.“ Auch Wein- und Waldviertel rücken wieder stärker in den Fokus. Was naturgemäß auch die Preise beflügelt, die sich inzwischen wieder deutlich oberhalb der einst so schwer erreichbaren halben Million bewegen.

Allerdings ist die Bewertung dieser Immobilien ungleich komplexer als jene von Gründerzeithäusern in der Stadt oder Einfamilienhäusern im Speckgürtel. „Diese Objekte sind immer eine besondere Herausforderung“, weiß Barbara Gschaider, Immobilienmanagerin bei Real Immobilien Treuhand, die ihre Masterarbeit zu der Frage „Welche Herausforderungen ergeben sich aus der Bewertung von Spezialimmobilien insbesondere anhand von Land- und Forstliegenschaften?“ geschrieben hat. Zwar sei das Thema Lage, Lage, Lage genauso wichtig wie bei allen anderen Immobilien auch, Faktoren wie beispielsweise die Umnutzbarkeit der Anwesen oder Wegerechte seien hier aber genauso ausschlaggebend für die korrekte Einpreisung.

Breitenstein am Semmering.
Breitenstein am Semmering.[ Spiegelfeld Immobilien, Getty Images ]

Realistisch einpreisen

Diese ist bei solchen Objekten aber auch deshalb eine besondere Aufgabe, weil bei aller Liebe zum Grünen alles in der Relation bleiben muss – sowohl nach oben als auch nach unten. Denn es sei auch in Zeiten wie diesen sinnlos, zunächst zwei Millionen Euro aufzurufen und dann um 800.000 Euro zu verkaufen – auch wenn potenzielle Käufer momentan bereit sind, 50.000 oder 100.000 Euro mehr zu zahlen, wie Angerer erklärt. „Für einen Dreiseithof bei Loipersdorf werde ich aber nicht 900.000 Euro bekommen“, ist der Makler realistisch. „Wer eine Million Euro aufruft, sollte neben der Lage auch Historie dabei haben; eine halbe Million lässt sich mit einem Anwesen mit schönen Grund in guter Lage erzielen.“ Vor allem vor dem Hintergrund der für Neubauten gestiegenen Kosten. „Dafür muss man derzeit mit 2500 Euro pro Quadratmeter mit Baunebenkosten rechnen“, sagt Angerer.

„Entsprechend bin ich bei einem 200 Quadratmeter großen Haus schnell bei einer halben Million Euro – ohne Grund“, rechnet er vor. Was keineswegs heißt, dass die Emotionen nicht bei manchen Besonderheiten doch dafür sorgen, dass man ein wenig mehr zahlt: „Dazu gehören beispielsweise eine schöne Allee als Auffahrt oder ein Jagdschlösschen“, weiß Gschaider. „Und wenn man in einer Lage wie Loipersdorf doch mehr als 800.000 Euro lukrieren möchte, dann sollte das Haus zumindest ein Türmchen haben“, fügt Angerer hinzu.

Land- und Herrenhäuser

Nach ein paar Jahren überschaubarer Popularität spielen den ländlichen Anwesen jetzt wieder einige Faktoren in die Hände. Neben dem Wunsch nach inflationssicheren Geldanlagen und grünem Freiraum tragen auch die neuen (Heim-)Arbeitswelten dazu bei, dass ein Haus auf dem Land verlockender wird. Was sich auch bei den Preisen bemerkbar macht: War bis vor Kurzem kaum mehr eine halbe Million Euro zu erzielen, gilt diese jetzt als Untergrenze.