Der Höhepunkt der Bautätigkeit ist in Österreich vorerst erreicht. Mit Blick auf die urbane Bevölkerungsentwicklung ist dies kritisch zu sehen, analysiert der Immobiliendienstleister CBRE.
Während die vergangenen Jahre durch eine starke Neubautätigkeit am Wohnungsmarkt in Österreich geprägt waren, geht diese ab 2024 zurück. Mit Blick auf die zukünftige Entwicklung der Bevölkerung bzw. der Ein-Personen-Haushalte ist dies durchaus kritisch zu sehen, heißt es im Wohnungsmarktbericht des Immobiliendienstleisters CBRE. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass die Anzahl der Ein-Personen-Haushalte bis 2035 um rund 12,5 Prozent steigen wird. „Klar ist: Wien, Graz und Linz wachsen, das heißt wir haben eine Konzentration der Bevölkerung auf urbane Räume, wodurch verstärkter Wohnungsbedarf dort zu erwarten ist“, betont Laura Holzheimer, Head of Research bei CBRE.
Wohnungsmarkt Wien: 2024 sinkt das Fertigstellungsvolumen
Der Höhepunkt an Fertigstellungen von Wohnungsneubauten in Wien wird in diesem Jahr mit rund 16.200 Wohnungen erreicht (2021: 13.350, 2022: 14.400). Ab 2024 soll das Fertigstellungsvolumen wieder sinken. Rund die Hälfte der neu errichteten Wohnungen im Jahr 2022 waren freifinanzierte Mietwohnungen, ein Drittel geförderte Mietwohnungen und der Rest entfiel auf Eigentumswohnungen. Die Bautätigkeit hat sich von den Flächenbezirken in Nordost und Südost von Wien auf das dicht verbaute Gebiet im Nordwesten sowie die Inneren Bezirke ausgeweitet.
„Lediglich in der Villenlage im Westen von Wien wurden nur sehr wenige Wohnungen errichtet, ansonsten gab es 2022 in allen Regionen von Wien eine rege Bautätigkeit“, fasst Holzheimer zusammen. Die Neuerrichtungen im dicht verbauten Nordwesten sowie in den Inneren Bezirken zeigen, dass hier nachverdichtet und Lücken geschlossen wurden. „Wir gehen davon aus, dass es 2023 wieder mehr Fertigstellungen in der beliebten Villenlage von Wien geben wird – allein schon deshalb, da der Anteil an Eigentumswohnungen am Fertigstellungsvolumen wieder höher sein wird“, erklärt Holzheimer.
Graz erzielt Rekord bei Fertigstellungen
Mit rund 3.800 Wohnungen im Jahr 2023 wird auch in Graz der vorläufige Fertigstellungsrekord erreicht (2021: 2.300, 2022: 3.500). Der Schwerpunkt der Fertigstellungen im Jahr 2022 konzentrierte sich auf die Stadtentwicklungsgebiete im Submarkt Up and Coming, in dem die Reininghaus Gründe sowie die Smart City liegen. Rund die Hälfte der 2022 errichteten Wohnungen sind freifinanzierte Mietwohnungen, auch der Anteil von geförderten Mietwohnungen ist ungewöhnlich hoch, während Eigentumswohnungen den geringsten Teil ausmachen. „Dieses Verhältnis sollte sich 2023 wieder ändern, da wir davon ausgehen, dass rund die Hälfte der neu errichteten Wohnungen in Graz Eigentumswohnungen sein werden – der Großteil im Südwesten von Graz“, erläutert Holzheimer.
Bei der Wohnungsgröße wird eine Trendwende erwartet: vor rund fünf Jahren lag die Durchschnittsgröße noch bei rund 71m², diese sank kontinuierlich auf aktuell 52m² und sollte bis Ende des Jahres wieder bei 59m² liegen.
Linzer Süden wächst
Die Situation in Linz hingegen ist anders: Gegenüber 2021 hat sich der Neubauwohnungsmarkt beinahe halbiert (2021: 1310 Fertigstellungen, 2022: 710). „Für 2023 erwarten wir rund 850 neue Wohnungen in Linz", rechnet Holzheimer zusammen. Die Neubautätigkeit in Linz hat sich 2022 auf zwei Submärkte konzentriert, in denen der geförderte Wohnbau dominiert. Auf die Außenbezirke im Süden sowie das Gebiet Up and Coming, ebenfalls im Süden, entfielen rund zwei Drittel der neuen Wohnungen. Dieser Trend sollte sich auch 2023 fortsetzen, allerdings sei zurzeit davon auszugehen, dass auch mehr Wohnungen für den privaten Mietmarkt fertiggestellt werden.