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Developer: Klein, aber fein

Developer Klein aber fein
Raiffeisen Evolution
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Österreichische Entwickler agieren im Osten noch vorsichtig. Fertigstellungen haben zurzeit Vorrang.

Die auferlegte Zwangspause ist beendet und langsam wird in den osteuropäischen Märkten wieder verstärkt mit der Projektentwicklung begonnen. „Auf sehr niedrigem Niveau“, wie der Vorstandsvorsitzende der Porr, Karl Heinz Strauss, anmerkt, „aber wir sind sehr positiv gestimmt.“


Die CEE/SEE-Märkte werden auch im Development weiterhin sehr differenziert betrachtet. Polen und Tschechien haben eine kontinuierliche Entwicklung zu verzeichnen und offensichtlich die Krise besser verarbeitet als andere Staaten. „Die unsichere politische Situation in Ungarn, die schwierige wirtschaftliche Lage in Rumänien oder Bulgarien sowie die weitgehend unüberschaubare Situation in der Ukraine führen dazu, dass in diesen Staaten derzeit fast nichts Neues umgesetzt wird“, erklärt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult.
Für den CEO der UBM, Karl Bier, ist „in diesen Ländern Zurückhaltung empfohlen, während Polen und Tschechien erste Wahl sind.“ Auch wenn Bondi derzeit zwei Projekte in Budapest und ein Projekt in Prag prüft, „deren Umsetzungswahrscheinlichkeit relativ hoch ist, sind neue Entwicklungen aufgrund der rigiden Rahmenbedingungen sehr rar.“

Ältere Projekte abarbeiten

Daher sind es auch nicht die neuen Projekte, die von sich Reden machen, sondern die älteren Projekte, die „abgearbeitet“ werden. Mit der Ausnahme von Polen ist generell derzeit die Situation so, dass „eher die Fertigstellung oder Weiterentwicklung früherer Projekte, die zwei bis drei Jahre liegen geblieben sind, im Vordergrund steht“, so Bondi. Ein klassisches Beispiel dafür ist das von der S+B Gruppe eben erst erworbene Projekt Wspolna 72, direkt neben dem Kulturpalast im Zentrum von Warschau. Bis zum Frühling 2009 wurde das Projekt mit einer Bruttogeschoßfläche von 12.500 Quadratmetern hochgezogen, jedoch fehlte dann das erforderliche Geld zum Weiterbau. Die Bauarbeiten wurden gestoppt. Über 90 Gläubiger stellten Forderungen, die das Projekt zum Stillstand und die Besitzgesellschaft nahe an die Insolvenz brachten.

Nach monatelangen Verhandlungen hat die S+B Gruppe alle Gläubiger befriedigt und die polnische S+B Tochter wurde Eigentümerin der Liegenschaft samt Rohbau. Kalkuliertes Investitionsvolumen sind 40 Millionen Euro. In Abstimmung mit den lokalen Behörden sollen laut S+B Hotel und Büros umgesetzt werden.

Vorsichtige Finanzierung


Die Konzepte bei den Projekten müssen stimmen, denn  Geld geben die Banken nur sehr vorsichtig aus. Peter Wendlinger, Leiter der Abteilung Real Estate Finance der Hypo NOE Gruppe: „Finanzierungen werden am stärksten von Developern nachgefragt. Besonders in den CEE-Ländern, in denen viele Projekte stecken geblieben sind.“ Wesentliche Voraussetzungen, um Geld aus der Hand zu geben, sind für Wendlinger ein optimal konzipiertes Projekt und ein Geschäftspartner, der einen nachhaltigen Track-Rekord vorweisen kann. „Also jemand, der Handschlagqualität hat und sein Geschäft beherrscht“, so Wendlinger. Dennoch ist die Zahl der Rohbauten in CEE/SEE immer noch hoch.


Neben den stecken gebliebenen Projekten, die weiter entwickelt werden, gibt es auch Neubauten von österreichischen Projektentwicklern. Mit dem Leninskij Prospekt 119 im Südwesten von Moskau errichtet die Raiffeisen evolution derzeit ein Bürohaus. „Mit 17.000 Quadratmetern ist es für Moskauer Verhältnisse ein relativ kleines Büroprojekt, aber derzeit baut fast niemand“, agiert Raiffeisen evolution-Chef Markus Neurauter wieder antizyklisch. Die geringe Zahl an Neubauten in der City geht aber weniger auf die Konjunktur, als auf den Verkehr zurück. Der Bürgermeister gibt derzeit wenige Baugenehmigungen aus, da in der russischen Hauptstadt, vor allem in der City, ein verkehrstechnisches Problem besteht. Das Verkehrsaufkommen ist stark gestiegen, und mehr Bürobauten im Zentrum würden noch mehr Verkehr anziehen.


Mit seiner Größe entspricht das Bürohaus aber dem Trend, denn es ist prinzipiell zu bemerken, dass die Projekte kleiner werden. Auch das Sholudenko in Kiew wird derzeit von Raiffeisen Evolution überarbeitet. Neurauter: „Wir machen ein Redevelopement und planen das Projekt um, weil es in der aktuellen wirtschaftlichen Situation vernünftiger ist, es kleiner zu realisieren.“ Der Ukraine möchte er aber treu bleiben und auch dem gesamten osteuropäischen Raum, denn das Potenzial bleibt weiterhin enorm wie die Zahlen belegen: Wien hat bei 1,6 Millionen Einwohnern rund 10,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche und Belgrad bei 1,2 Millionen Einwohnern lediglich 300.000 Quadratmeter. „Alleine daran sieht man den Nachholbedarf“, so Neurauter.