Penthouse: Die Residenz in der Beletage der Moderne

Ganz oben: Wenn im Lift nur mehr der eigene Schlüssel sperrt, hat man es im Immobilienbereich bis an die Spitze geschafft.

Eigentlich ist die Definition klar: Um ein Penthouse zu sein, muss die oberste Wohneinheit auf dem Dach ein einzelnes, frei stehendes Staffelgeschoß sein, zurückversetzt, mit einer Terrasse drumherum. Eigentlich. Denn Wien ist auch, was Penthouses angeht, anders, so eng wird es hier dann im Realitätenalltag doch wieder nicht gesehen.

„Der wichtigste Unterschied zu einer Dachgeschoßwohnung ist sicherlich, dass ein Penthouse senkrecht stehende Wände hat“, bringt es Elisabeth Huber, Büroleiterin von Dr. Max Huber Realbüro in Wien, auf den Punkt. „Die Kunden wollen gerade Wände als Stellfläche, ob es nun ein Penthouse oder eine Dachgeschoßwohnung ist, spielt für den Großteil eher keine Rolle.“ Diese Erfahrung hat auch Sandra Bauernfeind, Prokuristin bei EHL-Immobilien, gemacht: „Die Leute suchen nicht speziell nach einem Penthouse, aber nach einer Wohnung auf dem Dach, ohne Schrägen, mit großer Terrasse und auf einer Ebene“ – was dann de facto zwar wieder ein Penthouse ist, aber eben nicht immer unter diesem Namen gesucht wird. Oder auch umgekehrt: „Es ist halt manchmal chic, zu einer Dachgeschoßterrassenwohnung einfach Design-Penthouse zu sagen“, weiß Evelyn Hendrich, Inhaberin von Hendrich Real Estate, „das wird sehr frei interpretiert und ist auch durch die Bausubstanz, die man in Wien vorfindet, bedingt.“

Der Punkt, an dem sich jedoch die Spreu vom Weizen trennt – nicht nur per definitionem, sondern vor allem ganz real beim Preis –, ist der Blick. Hendrich: „Das ist sicherlich die herausragendste Eigenschaft und definitiv das preistreibendste Kriterium bei einem Luxusobjekt in dieser Klasse.“ Und das meint nicht irgendein Panorama: „Bei den Topobjekten reden wir vom Blick auf den Stephansdom und die Wiener Hausberge oder zumindest auf das Rathaus und die Votivkirche, wenn es schon keine 360°-Sicht ist“, weiß die Maklerin, „hier geht es wirklich um erlesenste Blicke, sind die nicht gegeben, fällt der Preis sofort.“

Sogar im Schatten des Stephansdoms zu wohnen ist auf dem begrenzten Markt der Luxusobjekte ganz oben weniger wichtig, als ihn zu sehen: „Da ist man eher bereit, aus der Inneren Stadt hinauszuziehen, als diesen nicht sehen zu können“, erklärt  Hendrich, „so lange der erste Bezirk fußläufig erreichbar ist, sind auch Objekte im siebenten Bezirk entlang des Rings gefragt – wenn eben dieser Blick stimmt.“

Pool, Garage, Weinkeller

Was aber lange noch nicht heißt, dass das Darunter eine zu vernachlässigende Größe sei. „Es muss auch der Gesamteindruck des Gebäudes stimmen, vom Entrée bis zum Klingeltableau gibt es einen ganzen Strauß von Eigenschaften, die einfach passen müssen“, erklärt Bauernfeind, „da werden keine Kompromisse gemacht.“ Und die Liste der Goodies, die von der betuchten Klientel in dem Gebäude gewünscht werden, ist lang: „Gefragt sind natürlich auch Wellnessbereiche, ein Pool, Garagen direkt im Haus oder auch zusätzlich ein Weinkeller“, berichtet Huber aus der Praxis.

Die Idee, ein Luxus-Penthouse auf einem der zahlreichen Gebäude aus den 50er- und 60er-Jahren zu errichten – was um ein Vielfaches einfacher wäre als auf einem klassischen Gründerzeithaus – hat einfach keinen Sinn, wenn nicht auch der Rest entsprechend adaptiert ist. „Der Kunde muss letztendlich durch dieses Haus durch“, so Hendrich, und da gibt es im Topsegment einfach kein „Augen zu und durch“. Zumal gerade bei internationalen Kunden die Kombination aus dem Entrée eines Wiener Günderzeithauses oder Palais und der modernen Architektur eines Penthouse extrem beliebt sei. „Viele gut situierte Weltbürger schätzen dieses Spannungsfeld, den Charme dieser Häuser in den unteren Etagen, wollen aber oben in ihrem privaten Bereich nicht unbedingt mit Flügeltüren und Stuck leben“, erklärt sie, „da soll es dann doch wieder das erlesene italienische Design sein.“

Kleiner Kompromiss beim Lift

Hinauf in diese schöne Welt oberhalb von allen anderen führt idealerweise ein Lift, der allein benutzt wird und direkt in den eigenen vier Wänden endet. Allerdings: „Ein eigener Lift muss nicht zwingend sein, da macht man Kompromisse“, so Huber, und auch Hendrich hat hier die Erfahrung gemacht, dass es Spielraum gibt: „In der Kategorie von Drei- bis Vier-Millionen-Euro-Objekten geht auch noch ein Schlüssellift, den man sich mit maximal einer anderen Partei teilt. Ab sieben Millionen Euro muss es aber ganz sicher ein eigener sein.“ Wobei der Teufel auch hier im Detail steckt: „Wenn ich einen Lift habe, der Besucher direkt in meine Wohnung bringt, ist eine entsprechende Videoanlage an der Klingel natürlich Voraussetzung, ich will schließlich sehen können, wen ich da unten hineinlasse“, kennt Bauernfeind die Details, auf die die Kunden neben den großen Dingen Wert legen.

Außerdem State of the Art in der Oberliga des gehobenen Wohnens: ein eigener Ankleideraum und ein eigenes Badezimmer zu jedem Schlafzimmer – im Masterbad am liebsten mit Wellnesseinrichtungen vom Dampfbad bis zur Sauna –, hochwertigste Materialien sowie eine Terrasse, die mit mindestens 30 bis 40 Quadratmetern ihrem Namen auch verdient. Und ganz wichtig: Raum für die fleißigen Helfer. „Optimal ist natürlich ein eigener Personalbereich“, so Hendrich, „in manchen ganz hochwertigen Objekten gibt es innerhalb der Wohnung zwei Bereiche, einen für das Personal und einen für die Bewohner.“ Aber auch dann, wenn das nicht gegeben ist, muss man sich zumindest aus dem Weg gehen können, sollte es wenigstens einen getrennt erreichbaren Wirtschaftsraum geben, am besten auch ein separates Zimmer für die Nanny direkt bei den Kinderzimmern und einen eigenen Technikraum.

Käufer gehen bei Steigerungen mit

Ansprüche, die naturgemäß ihren Preis haben: „Wenn all das gegeben ist, auf einem exklusiven Gründerzeithaus, reden wir von 21.000, 22.000 bis zu 24.000 Euro pro Quadratmeter“, rechnet Hendrich vor. Was der Nachfrage keinerlei Abbruch tut: „So viele entsprechende Objekte gibt es nicht, das ist ein spitzes Segment“, fügt sie hinzu. Und auch der Preisunterschied zum Stockwerk darunter kann sich sehen lassen: Auf zehn bis 15 Prozent höher schätzt Bauernfeind den Wert des Wohnens auf dem Dach im Vergleich zur durchaus auch luxuriösen Terrassenwohnung darunter ein. Ganz oben zu wohnen hat einfach seinen Preis.

Das war übrigens nicht immer so: Bis zur Erfindung des Liftes war bekanntlich die Beletage die erste Wahl für gehobenes Wohnen – aus nachvollziehbaren Gründen. Am Ende all der elenden Stiegen waren seinerzeit ausschließlich die Dienstboten einquartiert. Aber da hieß es auch noch nicht Penthouse, Sensationsblick hin oder her. SMA

("Die Presse", Print-Ausgabe, 16.02.2013)