Wo bekommt man noch recht viel Wohnung für sein Geld? In manchen Wiener Außenbezirken und oft auf dem Land.
Noch vor zehn Jahren kosteten durchschnittliche Wohnungen in fast allen Wiener Bezirken weniger als 2000 Euro pro Quadratmeter. Nur für Neubauwohnungen in der Innenstadt musste man schon damals mehr hinlegen. Inzwischen kosten Neubauwohnungen auch in den billigsten Bezirken bereits mehr als 2500 Euro, stellte Thomas Malloth, Obmann des Fachverbands der Immobilientreuhänder, kürzlich bei einer Veranstaltung der Wiener Privatbank fest. In der Innenstadt zahlt man für durchschnittliche Neubauwohnungen Preise von fast 7000 Euro.
Doch noch haben sich nicht alle Gegenden stark verteuert. Die Schere zwischen teuren und billigen Lagen ist aufgegangen. Wer keinen gesteigerten Wert auf eine gehobene Adresse legt, wird etwa in Simmering fündig, wo es noch gebrauchte Wohnungen um 1600 und neue um 2500 Euro gibt. Andere Gegenden, etwa der achte Wiener Gemeindebezirk, haben hingegen in den vergangenen Jahren regelrechte Preisschübe erlebt. Zwar dürften auch die teuren Bezirke vom Zuzug in die Städte wie auch dem wachsenden Anteil an Singlewohnungen profitieren und noch teurer werden. Malloth glaubt jedoch, dass langfristig jene günstigen Lagen aufholen werden, in denen Stadtentwicklung stattfinden soll. „Unterschätzen Sie Simmering nicht“, rät der Experte. Wer jetzt kauft, dessen Investment sollte sich in den nächsten Jahren rechnen.
Margareten ist noch günstig
Der elfte Wiener Gemeindebezirk ist eine Stadtentwicklungsachse. Die Stadt Wien versucht, die Gegend durch neue Wohnbauten, aber auch durch bessere Infrastruktur aufzuwerten. Das dürfte an den Preisen nicht spurlos vorübergehen. Die Mieten seien in Simmering noch niedrig, hätten aber Potenzial zu steigen. Das bedeutet für Mieter: Wer jetzt einen Vertrag abschließt, kann das noch vergleichsweise günstig tun. Hat er einmal einen unbefristeten Mietvertrag, wird die Miete im Regelfall nur noch der Inflation angepasst. Es sei denn, es handelt sich um einen frei finanzierten Neubau, dann könnte theoretisch vertraglich etwas anderes vereinbart werden. Auch Mieter von Einfamilienhäusern haben weniger starke Rechte und genießen keinen strikten Kündigungsschutz.
Wer sich auf dem freien Markt umsehen muss, zahlt laut dem „Wohnungsmarktbericht Wien“ von EHL und Buwog aber auch in Simmering bereits acht Euro netto pro Monat und Quadratmeter für eine gebrauchte Wohnung. Innerhalb des Gürtels sind die Mieten schon zweistellig– mit drei Ausnahmen: Im zweiten Wiener Gemeindebezirk zahlt man bei Neuabschluss auf dem freien Markt 9,20 Euro– dabei handelt es sich allerdings um einen Durchschnittspreis. Je näher zur Innenstadt, desto teurer wird es. Wer sich jedoch am südlichen Ende der Leopoldstadt ansiedelt, findet dort noch sehr günstige Wohnungen. Dank der U2-Verlängerung, die letztlich bis zur „Seestadt Aspern“ in Wien-Donaustadt reichen soll, dürfte die Gegend aufgewertet werden.
Landstraße und Margareten stellen ebenfalls halbwegs preisgünstige Alternativen für jene dar, die unbedingt zentral wohnen wollen. Im Bezirk Landstraße findet man die günstigsten Wohnungen laut EHL-Marktbericht eher im Bereich Schlachthausgasse als in der Gegend zwischen Stadtpark und Rochusmarkt. „Margareten wurde lange nicht als einer der inneren Bezirke wahrgenommen“, heißt es im Marktbericht. „Daher ist er nach wie vor der preisgünstigste Bezirk in zentraler Lage, allerdings mit der größten Dynamik.“
Der 15. Bezirk sollte wiederum von der Tatsache profitieren, dass die Rotlichtszene vom Bereich Felber Straße und Äußere Mariahilfer Straße abgewandert ist. Relativ günstig mieten kann man auch noch Wohnungen in Ottakring, in der Brigittenau oder in Wien-Donaustadt. Wer Geld in Immobilien stecken will, sollte ebenfalls in den billigen Gegenden investieren, rät Malloth: Diese sollten vom Wachstum der städtischen Bevölkerung in den nächsten Jahrzehnten überdurchschnittlich stark profitieren.
Jene, die günstig mieten, aber auch jene, die eine Wohnung in einer Gegend mit langfristigem Potenzial erwerben wollen, sollten sich in den kommenden Hotspots, also den Stadtentwicklungsgebieten umschauen, empfiehlt Malloth. Wobei der Experte persönlich innerstädtischer Verdichtung mehr Potenzial zutraut als Projekten auf der grünen Wiese wie der „Seestadt Aspern“.
Billig wohnen im Waldviertel
Wem das alles noch viel zu teuer ist, der muss sich außerhalb Wiens und fern von den Ballungszentren auf die Suche begeben: Im burgenländischen Bezirk Mattersburg kosten gebrauchte Eigentumswohnungen laut dem Immobilien-Preisspiegel der Wirtschaftskammer 977 Euro pro Quadratmeter. In Kärnten zieht man am besten nach Villach-Land, wo man ältere Wohnungen um 950 Euro pro Quadratmeter erhält. Noch billiger ist es in den niederösterreichischen Bezirken Horn (707 Euro) und Waidhofen an der Thaya (685 Euro). Günstige Wohnungen kaufen kann man auch im steirischen Bezirk Murau. Dort kosten sie 693 Euro pro Quadratmeter, Tendenz zuletzt fallend. Wer lieber mietet, findet die günstigeren Angebote ebenfalls im Waldviertel und in der Steiermark: Im Bezirk Horn kosten Mietwohnungen auf dem freien Markt 3,7 Euro netto pro Monat und Quadratmeter, in Waidhofen an der Thaya 3,6 Euro.
Auf einen Blick
Wer für eine Wohnung nicht mehr als 2000 Euro pro Quadratmeter ausgeben will, kauft am besten eine gebrauchte Wohnung in der Brigittenau (1900 Euro), Floridsdorf (1800), Favoriten (1700) oder Simmering (1600 Euro). Dort sind auch die Mieten am niedrigsten.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.04.2013)