Keine Lockerung für Immobilien-Kreditvergabe-Regeln in Sicht

Der Chef der Finanzmarktaufsicht, Helmut Ettl, warnt vor der Kreditentwicklung auf dem Immobilienmarkt und knöpft sich die Banken vor.

Wien. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) warnt vor dem Risiko, das vom Immobilienmarkt ausgeht. „Österreich ist das Land der variablen Kredite“, sagte Helmut Ettl, neben Eduard Müller, Vorstand der FMA. „Es gibt kein anderes Land, in dem der Anteil der variablen Kredite so hoch ist.“ 2014 lag dieser bei 80 Prozent, sank dann aber bis Mitte 2022 auf 30 Prozent. Inzwischen liegt er wieder über 50 Prozent.

Ettl machte dafür am Montag vor Journalisten zwei Gründe aus. Entweder hätten die Menschen geglaubt, die Zinsen sinken wieder, oder sie konnten sich nur die variable Variante leisten, weil die monatliche Belastung zunächst geringer war. Auf die Frage, ob auch die Banken bei ihren Beratungsgesprächen variable Kredite statt fixer forciert haben könnten, erklärte Ettl, dass Daten zu einzelnen Kreditgesprächen nicht vorliegen.

Überprüfung der Banken läuft

Im Euroraum liegt der Anteil an variablen Krediten signifikant niedriger – in Deutschland etwa bei 20 Prozent. Ob es hier bei den Banken Fahrlässigkeit gegeben hat, will die FMA in den kommenden Monaten überprüfen, nannte dabei aber kein Abschlussdatum. Die Kreditvergabe-Standards seien in den vergangenen Jahren stark erodiert, die derzeitigen Standards seien langfristig gesehen „gerade noch vertretbar“, sagte Ettl. Die Regeln schreiben vor, dass die Kreditraten 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen dürfen und der Eigenmittelanteil nur zehn Prozent betragen muss bzw. 20 Prozent, wenn man die Nebenkosten des Kredits berücksichtigt.

»Es gibt kein anderes Land, in dem der Anteil der variablen Kredite so hoch ist.«

Helmut Ettl

FMA-Chef

Ettl erinnerte an die vor 15 Jahren durch die Lehman-Pleite ausgelöste Finanzkrise. Man habe damals auch an Menschen, die es sich eigentlich nicht leisten konnten, Wohnbaukredite vergeben. Viele der heutigen Kreditnehmer seien damals nicht dabei gewesen und würden die Niedrigzinsphase der vergangenen zehn Jahre für eine normale Entwicklung halten, das sei aber nicht richtig: Diese Phase sei vielmehr außergewöhnlich und sie sei durch außergewöhnliche Stabilisierungsmaßnahmen der Europäischen Zentralbank herbeigeführt worden.

Einkommen zu gering

Bis 2010 zogen die Einkommen mit den Immobilienpreisen gleich. Seither hätten sich aber die Preise der Wohnimmobilien mehr als verdoppelt, während die Einkommen nur um etwas über 50 Prozent gestiegen seien. Die Wohnimmobilien seien in den letzten Jahren massiv überbewertet gewesen. 

Derzeit liegt die Rate der faulen Kredite zwar unter zwei Prozent. Dennoch sehen beide FMA-Vorstände keinen Anlass, die Verordnung für die Kreditvergabe (KIM-Verordnung) zu lockern. Nicht nur das Finanzministerium, sondern auch die Banken- und Immobilienbranche hatte immer wieder dazu gedrängt, diese zu lockern. Vor allem bei den Ausnahmekontingenten sei noch Raum für Lockerungen, hieß es mehrmals. Das sieht die FMA anders.

Außerdem könne eine Änderung der KIM derzeit nicht stattfinden, sagte Ettl. Denn die FMA agiere auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FSMG). Da dort mehrere Mandate ausgelaufen und nun unbesetzt sind, fehle hier der Handlungsspielraum. Die Finanzaufseher erwarten, dass im Oktober wieder alle Posten besetzt sind.