Rechtliches. Für das Bauträgervertragsgesetz liegt nun ein neuer Entwurf vor. Was sich ändert.
Über Änderungen des Bauträgervertragsgesetzes wird schon des Längeren gesprochen – nicht erst seit der Pleite des Wohnbauträgers SEG. Nun hat Justizministerin Maria Berger einen neuen Entwurf vorgelegt. Fragen und Antworten rund um die möglichen Änderungen.
1. Wen betrifft eigentlich das Bauträgervertragsgesetz? Und damit der neue Entwurf?Das Gesetz trat 1997 in Kraft und regelt vor allem die Vertragsgestaltung zwischen Bauträgern und Käufern von Wohnungen oder Reihenhausanteilen, die erst errichtet werden. Das vorrangige Ziel des Gesetzes ist es, „mögliche Zahlungsverluste abzufedern“, sagt Winfried Kallinger, Sprecher der gewerblichen Bauträger im Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich.
2. Welche Änderungen werden angestrebt? Die wichtigsten Punkte:Käufer sollen bei Insolvenzen oder Baustopps besser abgesichert werden. Und zwar verpflichtend durch eine Bankgarantie, die auch allfällige Mehrkosten bei Bauverzögerungen oder Pleiten abdeckt, oder ein modifiziertes Ratenplan-Modell. Für Franz Köppl, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, zwar eine Verbesserung, aber noch nicht die Lösung des Problems. Die Bankgarantie schütze zwar vor Verlusten, beim Ratenplan-Modell könnte es aber weiterhin Probleme geben. Bei dieser Methode bezahlt der Käufer den Preis auf Etappen – bei der geänderten Version sogar weniger als dem Baufortschritt entspricht. „Kommt es zu einer Pleite oder einem Baustopp, hat der Käufer zwar weniger eingezahlt. Aber was tut er mit der Wohnung? Er könnte seinen Anteil zwar verkaufen, wird sich aber schwer tun, ihn loszuwerden“, so Köppl.
Außerdem findet sich im Entwurf der „zwingend eingeführte Haftrücklass für Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche“, um eventuelle bauliche Nachbesserungen einfacher durchsetzen zu können. Der Plan dahinter: Der Käufer behält einen Teil des Kaufpreises (angedacht sind an die drei Prozent) zurück und bezahlt erst dann, wenn die Gewährleistungsfristen abgelaufen sind. Während Kallinger über diesen Punkt nicht sonderlich glücklich ist – „das Gesetz ist nicht dazu da, um Gewährleistungsthemen zu regeln“ – hält ihn Rechtsanwalt Herbert Rainer für sinnvoll. „Es hat einige Probleme gegeben, etwa, dass bei Übergabe der Wohnung noch wesentliche Teile in der Gesamtanlage fehlten. Hier kann der Haftrücklass helfen.“ Aber auch Rainer weist auf einen weit verbreiteten Irrtum hin: Das Gesetz ist nicht dazu da, die Mängelfreiheit zu garantieren. Sondern um dafür zu sorgen, dass man beim Kauf kein Geld verliert.“ Weitere geplante Änderungen: Die Rücktrittsregeln sollen käuferfreundlicher, also verlängert werden, die Verträge transparenter. Rechte und Pflichten des Konsumenten sollen klar und deutlich ersichtlich sein.
3. Wirkt sich das auf die Kosten für den Konsumenten aus?Die Gretchenfrage: Führen diese Änderungen dazu, dass der Kauf nun teurer wird? „Für gute private Bauträger wird es nicht schwierig oder teuer sein, eine Bankgarantie zu erhalten“, sagt Köppl. Und wer höhere Sicherheit wolle, sei wahrscheinlich auch bereit, dafür zu bezahlen. Was seiner Meinung nach allerdings bedacht werden sollte: „Bei gemeinnützigen Bauträgern gibt es so gut wie keine Risken. Aber wegen des Kostendeckungsprinzips müssten sie die Zahlungen für eine Bankgarantie an die Kunden weitergeben. Hier sollte man noch über Lösungen nachdenken.“ Rainer rechnet mit einer Kostensteigerung, auch wegen des Haftrücklasses: „Wenn Bauträger drei Jahre lang auf die letzten Prozente des Kaufpreises warten müssen, wird sich das auswirken.“ Das könnte auf den Kaufpreis umgelegt werden, also „handfeste wirtschaftliche Konsequenzen haben“. Kallinger, der dem Entwurf grundsätzlich positiv gegenübersteht, warnt vor überzogenen Vorstellungen: „Man muss sorgfältig darauf achten, dass Sicherheitsbedürfnisse nicht zur Unfinanzierbarkeit von Wohnbauten führen.“
4. Wie geht es nun weiter? Und wann treten die Änderungen in Kraft?Bis Mitte Oktober wird der Entwurf noch begutachtet, Interessensvertretungen prüfen ihn. In Kraft treten soll die Gesetzesänderung am 1. April 2008. Kallinger ist optimistisch, dass der Termin hält: „Auch wenn man sich noch alles genau ansehen muss – der Entwurf wirkt sehr ausgewogen.“
AUF EINEN BLICK.
Dieser Tage hat Justiziministerin Maria Berger einen neuen Entwurf vorgelegt, der das Bauträgervertragsgesetz (1997) modifizieren soll. Änderungen betreffen zum Beispiel die Absicherung bei Pleiten und Baustopps von Bauträgern, einen Haftrücklass oder die Rücktrittsregelungen.
In Kraft treten soll das geänderte Gesetz ab dem 1. April 2008.
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("Die Presse", Print-Ausgabe, 22.09.2007)