Immer öfter wechseln Immobilien über Bieterverfahren ihre Besitzer.
Sollte früher ein Bürogebäude oder ein Immobilienpaket verkauft werden, war das meist eine recht intime Angelegenheit. Man kannte einander in der Branche, wusste, wer Interesse am Kauf haben könnte und machte die Sache bilateral untereinander aus. In Zeiten, in denen Immobilien auch unter Investoren heiß begehrt sind und sich immer mehr internationale Player am Wiener Parkett tummeln, ist dieses Prozedere nicht mehr der Transaktionsweisheit letzter Schluss. Die international weit verbreiteten „kontrollierten Bieterverfahren“ setzen sich daher auch hierzulande verstärkt durch. Dabei lädt der Verkäufer eine gewisse, von ihm festgesetzte Anzahl an potenziellen Interessenten ein, Gebote für seine Immobilie abzugeben.
Für Internationale wichtig
„Im Moment gibt es viel mehr Käufer als Verkäufer“, sagt Thomas Zottl, Rechtsanwalt bei Freshfields Bruckhaus Deringer. „Diese Situation sollte natürlich ausgenützt werden, indem mehrere Investoren parallel angesprochen werden.“ Vor allem, wenn auch internationale Anleger involviert werden sollen, sei diese Methode sinnvoll, meint Andreas Ridder, Österreich-Chef des Immobilienberaters CB Richard Ellis, der im Moment gemeinsam mit NAI Otto Immobilien den Verkauf des Immobilienportfolios der BAWAG über ein derartiges Bieterverfahren abwickelt.
Interessant sei eine solche Vorgangsweise vor allem für größere Projekte oder Immobilienpakete, meint Zottl, „üblicherweise ab einer Größenordnung von 20, 30 Millionen Euro.“ Vor allem Objekte mit guten Weiterverwertungs- und -vermietungsmöglichkeiten sind dafür geeignet.
Wie ein Bieterverfahren abläuft? „Am wichtigsten ist die Vorbereitungsphase“, meint Zottl. Denn der Verkäufer könne hier sein eigenes Tempo bestimmen, eine genaue Überprüfung des Projekts oder Pakets in einer „Vendors Due Diligence“ sei sehr ans Herz zu legen. Dadurch kann man Mängel als Verkäufer rechtzeitig erkennen und noch selbst beheben. Oder auf sie hinweisen. Dies ist besser für die Verhandlungsposition, als wenn die Bieter später bei einer Prüfung Problemfelder entdecken.
Ablaufplan und Datenraum
Nach der Auswahl potenzieller Käufer, zumeist 15 bis 20, werden diese kontaktiert. Bekunden sie Interesse am Objekt, „wird eine Vertraulichkeitserklärung unterschrieben“, erklärt Zottl. Danach erhalten die Bieter einen Ablaufplan des Bieterverfahrens sowie ein ausführliches, auf der Due Diligence basierendes Informationsmemorandum. Sind beim Verkäufer unverbindliche Preisangebote eingelangt – oft wird ein Mindestkaufpreis genannt –, „öffnet er für einige, meist an die fünf Bestbieter, den Datenraum, in dem die Immobilie auf Herz und Nieren gecheckt werden kann“, so Zottl. Und dann wird es in Sachen Preisangebot verbindlich, ein, besser zwei Bieter bleiben übrig, mit ihnen wird dann über den Vertrag verhandelt.
Dabei kommt es natürlich auch auf die Taktik an. „Oft werden hohe Preise geboten, damit man es sicher in die Endauswahl schafft“, erzählt Ridder. „Und dort versucht der Bieter dann, Mängel an der Immobilie zu finden und den Preis zu drücken.“ Am besten schütze der Verkäufer sich vor solchen Situationen, indem er parallel mit zwei potenziellen Käufern verhandelt. „Und auf den Versuch des Preisedrückens mit dem Satz reagiert, dass der andere Bieter aber kein Problem sehe ...“
Für den Verkäufer ist ein kontrolliertes Bieterverfahren natürlich mit Aufwand verbunden, er braucht Experten für Rechtliches, Technisches, Steuerliches, die die Due Diligence durchführen, das Informationsmemorandum erstellen oder den Prozess begleiten. Die Bieter aber, vor allem internationale Investoren, erwarten eine derartige Vorgangsweise. „Schließlich können diese ein Angebot legen, ohne auch nur einen Cent für die Überprüfung der Immobilie ausgeben zu müssen“, sagt Zottl. Für jeden Interessenten sei es mühsam, selber alles aufzurollen und zu untersuchen, speziell in einem fremden Land mit einer unbekannten Rechtsordnung.
Doch auch für den Verkäufer hat das Verfahren Vorteile. So weiß er genau über Stärken und Schwächen seines Objekts Bescheid, geht gut gewappnet in die Verhandlungen. Und beim derzeitigen Verkäufermarkt treiben sich die Bieter schon mal in ordentliche Preishöhen. Und anders als bei einer Auktion muss nicht an den Höchstbietenden veräußert werden. „Das Bieterverfahren ist nirgendwo gesetzlich geregelt. Ein privater Verkäufer kann letztendlich verkaufen, an wen er will“, erklärt Zottl.
INFO
Bei einem Bieterverfahren wählt ein Verkäufer Interessenten aus, die Preisangebote abgeben. International ist diese Vorgangsweise weit verbreitet, wegen der verstärkten ausländischen Aktivi-täten wird sie auch in Österreich immer öfter angewandt.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 10.11.2007)