Wenn Einkaufszentren den Besitzer wechseln: Trends und Zahlen für den Standort Österreich.
Auch wenn's kriselt: Geld, um in Immobilien zu investieren, ist europaweit nach wie vor genügend da. Shoppingzentren stehen dabei schon seit Längerem in der Gunst der Anleger weit oben. 2007 beispielsweise entfielen 21 Prozent des Investmentkuchens bei den Gewerbeimmobilien auf Einzelhandelsflächen, laut Jones Lang LaSalle 50 Milliarden Euro.
Weitere Verkäufe prognostiziert
Hierzulande ist das Verhältnis ähnlich, wenn auch die Zahlen weniger beeindruckend. Einkaufs- und Fachmarktzentren trugen zu den 2,8 Milliarden Euro 22 Prozent bei. Der jüngste Verkauf der Shopping City Süd an Unibail-Rodamco, Europas größte Immobiliengesellschaft, ist dabei nur ein Beispiel. Unter anderem wechselten auch das Donauzentrum, das Klagenfurter Einkaufszentrum „Südpark“ oder der Traisenpark in St. Pölten die Besitzer.
„Zumeist sind es jetzt internationale Investoren, die sich für Shoppingzentren interessieren“, sagt Wolfgang Richter, Geschäftsführer der RegioPlan Consulting. Und auch in den kommenden Jahren rechnen Branchenbeobachter mit weiteren Deals. „Es könnten noch einige verkauft werden“, meint etwa Immobilienmakler Georg Spiegelfeld, der beim SCS-Verkauf vermittelte. Wien sei zwar „recht abgegrast“, doch in den Landeshauptstädten oder größeren Bezirksstädten könnte sich noch einiges tun. Dort sind auch die Renditen höher: „Je kleiner die Stadt, desto höher der Ertrag“, so Spiegelfeld.
Durchschnittlich waren in Österreich laut einer Analyse der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (Degi) bei Einkaufszentren Netto-Anfangsrenditen von 5,1 bis 5,6 Prozent zu erzielen, für 2008 liegt die Prognose bei 5,3 bis 5,8 Prozent.
Um diese Werte zu erhöhen, steigen Investoren nun schon früher in Projekte ein – eine Strategie, die auch aus dem Büroimmobilienbereich bekannt ist. „Einige Player gehen – ob hier oder in den CEE-Ländern – schon früh in Projekte hinein“, sagt Spiegelfeld. Eine andere Variante: „Man kauft solche, die im Moment nicht so gut dastehen, bei denen es aber ,Fantasie' gibt“, erklärt Richter, „aus denen man mit Zeit, Geld und etwas Mühe etwas machen kann“.
Kauffreudig und -kräftig
Was für den wirtschaftlich so stabilen Standort Österreich spricht: „Wir gehören zu den reichsten Konsumenten Europas“, so Richter. Werde hierzulande investiert, wissen die Käufer, wie sich die Situation entwickeln könne. „In der Ukraine sieht die Lage natürlich ganz anders aus.“ Zu bedenken gelte es aber, dass die Quadratmeter bei den Shoppingcenter-Flächen stärker steigen als die Kaufkraft, Zuwächse wird es daher nur bei den Besten geben. Auch Spiegelfeld rät angesichts des bereits großen – und immer größer werdenden Angebots: „Man muss angesichts der Konkurrenz natürlich darauf achten, dass neben dem Neuerwerb kein anderes Zentrum gebaut wird.“
Weitere Aspekte, die potenzielle Investoren im Auge behalten müssen: Wie sehen die Mietverträge aus? „Und wie die Betriebs- und Energiekosten“, ergänzt Spiegelfeld. Was ein Einkaufszentrum außerdem von beispielsweise einer Büroimmobilie unterscheide: „Sie ist eine gemanagte Immobilie mit zahlreichen Mietern. Hier braucht es gute Voraussetzungen.“
Shoppen in der City
Der Trend der Zukunft geht laut den Experten der Degi weg von den großen Zentren samt Freizeit- und Erlebnisangeboten auf der grünen Wiese und hin zu großflächigen Einkaufszentren, die in innerstädtische Lagen integriert sind oder zumindest in deren Randbereichen mit hoher Passantenfrequenz angesiedelt sind. Europaweit habe die hohe Nachfrage, gepaart mit einem teilweise zu geringen Angebot, bereits auch zu einem Rückgang der Renditen bei Topprodukten geführt. Egal, ob auf der Wiese oder in der City.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.03.2008)