Wohnungen und Häuser wurden auch im Vorjahr wiederum teurer, das zeigt der Preisspiegel der Wirtschaftskammer. Besonders stark verteuerte sich Baugrund. Ansonsten hielt sich der Preisschub in Grenzen.
Am heimischen Immobilienmarkt sind die Preise voriges Jahr in allen Kategorien im Schnitt angestiegen. Nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegende Mietwohnungen verteuerten sich netto um 1,4 Prozent, also unter der Inflationsrate, neue Eigentumswohnungen um 2,2 und gebrauchte um 3,5 Prozent. Die Preise für Reihenhäuser erhöhten sich um 1,1 Prozent und für Einfamilienhäuser um 2,6 Prozent. Baugrundstücke wurden soger um 6,3 Prozent teurer.
In den vergangenen zehn Jahren hätten sich Einfamilienhäuser
weniger stark verteuert als der Verbraucherpreisindex, betonte am Dienstag der Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer, Georg Edlauer. Die Hauspreise legten in dieser Zeit um knapp 15 Prozent zu, während die allgemeine Teuerungsrate 19,8 Prozent ausmachte. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen gibt es dagegen schon länger einen Preisschub: Sie kosteten bei den Erhebungen 2017 um 27 Prozent mehr als 2008, sagte Edlauer vor Journalisten. Büromieten verteuerten sich 2017 um 2,4 Prozent, die Mieten für Geschäftslokale um 2,7 Prozent, Betriebsgrundstücke zum
Kauf um 4,3 Prozent.
Teure Wohnungen schwer vermietbar
Die Nettohauptmietzinse von nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegenden Wohnungen seien binnen zehn Jahren um 23,6 Prozent angestiegen, von knapp über sechs auf 7,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, sagte der Wiener Fachgruppenobmann Michael Pisecky. Damit sei der Anstieg nicht so stark ausgefallen wie
laut Daten der Statistik Austria: Diese habe 36 Prozent Anstieg
vermeldet, jedoch seien darin die Betriebskosten und teils auch
Heizung und Lift, also die gesamten Wohnkosten, enthalten. Parallel habe die Qualität der Wohnungen stark zugelegt, mittlerweile seien 94 Prozent aller Mietwohnungen nach der besten Kategorie A ausgestattet.
Zu teure Wohnungen könne man ohnedies nur schwer vermieten,
berichtete Pisecky. Bis zu 600 oder 700 Euro monatlich könne man
Objekte rasch vermieten, danach nur noch zäher, und über 1000 Euro werde es eine Herausforderung für die Makler. Das sei auch
logisch, denn für 600 bis 700 Euro Monatsmiete müsse eine Familie
netto zumindest 1500 Euro verdienen, für über 1000 Euro Miete schon 2500 Euro.
Bei höheren Mieten über 1000 Euro liege die Marktmacht
heute beim Mieter und nicht mehr beim Vermieter, bestätigte auch der Chef der Otto-Immobilien-Gruppe, Eugen Otto. Laut Pisecky werden auch schon immer wieder Mieten nach unten angepasst.
Wohnungsmangel in Wien
Der Wohnungsmangel, den es in Wien gebe, liege auch darin
begründet, dass die Gemeinde Wien sehr lange für die Neuvergabe von Wohnraum benötige und dass es bei den gemeinnützigen Bauträgern in Wien einen Minusrekord im Neubau gebe, sagte Pisecky. Ein Grund dafür seien die hohen Grund- und Baukosten, mit denen die Gemeinnützigen an die Grenzen des für sie Erlaubten stoßen würden.
In Wien gebe es einen Bedarf von 15.000 bis 17.000 neuen Wohnungen jährlich, tatsächlich liege man aber nur bei 10.000 bis 11.000. Davon seien 4000 gefördert - ein All-Time-Low - und 7000 freifinanziert. Es gebe "zu viele große und zu wenig kleine" sowie "zu viele teure und zu wenig günstige" Wohnungen, sagte der Wiener Fachgruppenobmann. Und trotz überdurchschnittlicher Nettomieten von knapp zehn Euro pro Quadratmeter lägen die Renditen für private Vermieter unter drei Prozent "vor Steuer und vor Risiko". Von Spekulation oder "großen Schnitten" könne keine Rede sein.
Ruf nach "Baukosten-Bremse"
Pisecky forderte, kleinere Einheiten zu forcieren und auch in Gemeinde- und Genossenschaftsbauten eine Nachverdichtung "in Höhe und Breite" uch in Gemeinde- und Genossenschaftsbauten
vorzunehmen. Zudem plädiert er für eine Baukosten-Bremse, um "die Preise für die Menschen leistbar" zu machen. Unter anderem schlägt er vor, weniger Parkplätze zu bauen: Von diesen koste jeder 12.000 bis 18.000 Euro, obwohl es in Wien bereits 10.000 ungenutzte gebe. Auch für ein Abspecken der Feuersicherheitsbestimmungen macht er sich stark. Laut Otto ließen sich die Baukosten allein durch raschere Behördenverfahren um fünf bis sieben Prozent senken.
Pisecky brachte zudem das Thema Leerstand im sozialen Wohnbau aufs Tapet: Man solle "niemanden rausschmeißen", sondern "nur einmal schauen, ob der ursprüngliche Mieter noch drin wohnt" - denn die Mietdauer liege bei unglaublichen fünfzig Jahren. Wohnungen würden auch unter der Hand weitergegeben oder "aufgehoben, weil's so günstig ist".
Mietpreise: Stärkster Anstieg in Vorarlberg
Die stärksten Preisanstiege gab es 2017 laut WKÖ für "Wohnen".
Die Mietpreise in den Landeshauptstädten blieben bei nicht vom
Mietrechtsgesetz (MRG) erfassten Einheiten in Klagenfurt und
Salzburg stabil, sonst legten sie zu, am stärksten in Bregenz (+5,2
Prozent), gefolgt von St. Pölten (+2,9 Prozent) sowie Innsbruck und
Eisenstadt (je +2,7 Prozent). In Linz wurden es voriges Jahr um 2,5
Prozent mehr, in Wien um 2,0 Prozent. An der Spitze stand Innsbruck mit 11,30 Euro pro Quadratmeter und Monat, gefolgt von Bregenz mit 10,20 Euro und Salzburg mit 10,00 Euro. In Wien waren es im Schnitt 9,76 Euro, beim Landesmetropolen-Schlusslicht St. Pölten 7,20 Euro je Quadratmeter.
In den Bundesländern insgesamt wurden Mietwohnungen im Schnitt
generell teurer, am stärksten (+3,83 Prozent) in Vorarlberg, gefolgt
von Wien (2,27 Prozent). Am geringsten war der Anstieg mit 0,80 Prozent im ohnehin bereits sehr teuren Salzburg. Die höchsten
Durchschnittsmonatsmieten gab es mit 9,77 Euro pro Quadratmeter in Wien, gefolgt von 9,48 Euro in Vorarlberg und 8,48 Euro in der
Steiermark. Schlusslicht war Kärnten mit 6,13 Euro je Quadratmeter,
knapp hinter dem Burgenland mit 6,20 Euro.
Auch für gebrauchte Eigentumswohnungen musste in Wien tiefer in
die Tasche gegriffen werden. Das Gros der Bezirke wies Anstiege von eineinhalb bis zweieinhalb Prozent auf, am stärksten in Simmering mit +3,7 Prozent. Ähnlich fielen auch die Verteuerungen bei neuem Eigentum aus: Meist stand ein Einser oder Zweier vor dem Komma, das stärkste Plus wurde in Meidling mit 3,8 Prozent festgestellt. Insgesamt gingen die Eigentum-Erstbezugpreise in Wien jedoch sogar um 0,2 Prozent zurück. Die Preise in der Inneren Stadt legten im Schnitt um 2,1 Prozent auf 7357,70 Euro je Quadratmeter zu; billigstes Pflaster war Simmering, wo man fürs gleiche Geld mehr als doppelt so viel Fläche bekommt (3039,80 Euro pro Quadratmeter).
Büros und Geschäfte zum Teil billiger
Baugrundstücke verteuerten sich um 6,3 Prozent; besonders stark
zogen hier die Preise im "Ländle" und Oberösterreich an. In acht
Bundesländern - überall außer in Salzburg - verteuerten sich Büros,
in den Landeshauptstädten stand durchwegs ein Plus vorn.
Preisrückgänge gab es dagegen in etlichen Städten bei Büros oder
Geschäften. So waren etwa in Niederösterreich in fast der Hälfte der
genannten größeren Städte Geschäfte für geringere Mieten zu haben. Auch im Burgenland ging es bei Lokalen - und bei Büros außerhalb der Landeshauptstädte - teils abwärts, vereinzelt auch in der Steiermark und Tirol. In den Landesmetropolen wurden Geschäfte fast überall teurer - außer in St. Pölten und Salzburg.
In der Bundeshauptstadt verbilligten sich Geschäftslokale etwa in
Währing, Hernals oder Margareten, während es in Wien-Landstraße oder Innere Stadt zweistellige Prozentaufschläge gab. Büros verteuerten sich in beinahe allen Bezirken, am stärksten in Favoriten (+14,3 Prozent).
Bei Mietwohnungen gab es mehr als vierprozentige Aufschläge
in Meidling, Donaustadt, Leopoldstadt und Hietzing, währen die
Preise in Währing und Innere Stadt stabil blieben und am Alsergrund, in Wieden und Liesing sogar ein leichtes Minus stand.
Zinshausmarkt bleibt stark
Der Transaktionsmarkt mit Wiener Gründerzeit-Zinshäusern
erreichte laut Zinshaus-Spezialist Otto voriges Jahr zum dritten Mal
in Folge ein Umsatzvolumen von mehr als einer Mrd. Euro. Nach
vorläufigen Daten seien es 982 Mio. Euro gewesen, nun würden
die Nachmeldungen eingearbeitet. Zwei Drittel der Käufe und die Hälfte der Verkäufer seien Unternehmen. Ob künftig weiter so stark in Zinshäuser investiert werde, hänge auch von den irgendwann wieder steigenden (Kredit-)Zinssätzen ab - und von den Immo-Vorstellungen im Regierungsprogramm. Werde dieses umgesetzt, würden Zinshäuser ein attraktives Gut bleiben, erwartet Otto. Freilich seien seit der letzten umfassenden Zählung 2008/09 von den damals 15.529 Gründerzeit-Zinshäusern in Wien rund 1100 aus der Statistik verschwunden. Diese Entwicklung werde weitergehen, aber langsamer. Schützenswertes solle man bewahren, sagte Otto, aber nicht jedes Gebäude aus den
Jahren 1848 bis 1918 sei für eine nachhaltige Sanierung geeignet.
Ihren Immo-Preisspiegel hat die WKÖ bereits zum 29. Mal
vorgelegt. Er basiert auf der Auswertung von rund 200.000 Daten von 111.000 Immo-Verkäufen und - geschätzt - 70.000
Vermietungsfällen. Zur Analyse der Grundbuchtransaktionen kooperierte man mit Immo-Treuhändern und mit ZT datenforum.
(APA/red.)
