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Airbnb or not to be: Was Online-Vermieter dürfen

Die Stadt Wien will verhindern, dass Vermietungen über Onlineplattformen unkontrolliert um sich greifen. Vor allem im innerstädtischen Bereich sind sie stark gefragt.
Die Stadt Wien will verhindern, dass Vermietungen über Onlineplattformen unkontrolliert um sich greifen. Vor allem im innerstädtischen Bereich sind sie stark gefragt.Clemens Fabry / Die Presse
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Digitalsteuer, Ortstaxen oder Wiener Bauordnung: Onlineplattformen kommen an die Kandare. Und was dürfen Vermieter?

Wien. Das Onlinegeschäft den Regeln der analogen Welt anzunähern zählt zu den Vorhaben, für die ÖVP und FPÖ noch vor der Wahl ihre Koalition vorübergehend wiederbeleben wollen. Mit einer Digitalsteuer soll neben anderen Onlinegiganten auch die Vermietungsplattform Airbnb erfasst und mit Umsätzen in Österreich steuerpflichtig gemacht werden. Ab 2020 sollen Sharing-Plattformen zudem verpflichtet werden, Umsätze ihrer Kunden dem Fiskus zu melden. Das sind, nach der Meldepflicht für Zwecke der Wiener Ortstaxe und der Bauordnung der Stadt, weitere Maßnahmen, um Airbnb & Co an die Kandare zu nehmen. Aus diesem Anlass ein Überblick, was zu beachten ist, wenn man über Onlineplattformen Raum vermietet.

1. Wer darf aus privatrechtlicher Sicht Immobilien kurzzeitig vermieten?

„Der Eigentümer kann zivilrechtlich sein Objekt nutzen, wie er will“, sagt Anwältin Irena Gogl-Hassanin. Wer ein Zinshaus hat, kann daher Wohnungen nicht nur konventionell länger zu Wohnzwecken vermieten, sondern auch kurz an Reisende. Allerdings muss er die öffentlichrechtlichen Bestimmungen (wie Gewerbeordnung, Baurecht usw.) beachten (s. 2, 3). Vorteil der Kurzzeitvermietung: Die rigiden Mietzinsbeschränkungen vor allem in Altbauten fallen weg, der Ertrag kann deutlich höher sein. Im Wohnungseigentum ist die Situation nicht so einfach: Der Oberste Gerichtshof hat 2014 entschieden, dass die Umwidmung einer Wohnung für die touristische Vermietung die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfordere. Nach neueren Entscheidngen hingegen ist die Verwendung einer Wohnung durch eine Tagesmutter, die mehrere Kinder betreut, oder als Unterkunft für Asylwerber keine genehmigungspflichtige Widmungsänderung. „Wir wissen nicht, wie der nächste Fall vom OGH entschieden wird, also ist alles offen“, sagte Gogl-Hassanin bei einem von ihrer Kanzlei Benn-Ibler Rechtsanwälte und der Host-Management-Firma „Top Concierge“ organisierten Vortrag. Wohnungsmieter unterliegen oft einem Untermietverbot. In Altbauten ist ein solches aber nur dann wirksam, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt (z. B. Störung des Hausfriedens). „Home-Sharing ist grundsätzlich zulässig“, beruhigt Gogl-Hassanin. Wer also seine Mietwohnung weitergibt, während er eine Zeit lang im Ausland ist, brauche keine Kündigung zu fürchten.