Vorsorgewohnungen gelten als sicheres Investment – die Rechnung geht aber bei Vorsorgewohnungen nicht immer auf. Experten warnen daher vor Fehlkalkulationen.
In unsicheren Zeiten sind Immobilien als „stabile Werte“ besonders gefragt. Immer mehr interessierte Anleger stehen deshalb einem sinkenden Angebot an Vorsorgewohnungen gegenüber.
Die Bezeichnung als Vorsorge-, Anlage- oder Ertragswohnung beschreibt den Zweck, für den solche Wohnungen gebaut werden: als Einnahmequelle für ihre Eigentümer. Damit das Investment sich rechnet, muss es jedoch genau durchkalkuliert werden. Wer in eine Vorsorgewohnung investiert, sollte zumindest über 30 Prozent Eigenkapital verfügen, so Michael Grabner, Experte für Zinshäuser bei Spiegelfeld. Zur Vermeidung von Leerständen sollte man außerdem bei der Auswahl des Objekts nicht von den eigenen Vorlieben, sondern von denen des Durchschnittsmieters ausgehen. Nach Expertenansicht ist die ideale Vorsorgewohnung 50 bis 80 Quadratmeter groß und hat zwei Zimmer. „Besonders wichtig sind die ,drei L‘ – Lage, Lage, Lage“, so Walter Wittmann, Vorstand der Premium Immobilien AG. Unverzichtbar seien „gute Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung und doch ruhige Verkehrslage“.
Verwaltungspakete kosten Geld
Und welche Mieteinnahmen sind realistisch? Geht man davon aus, dass der österreichische Durchschnittsmieter bereit ist, 30 bis 35 Prozent seines Nettoeinkommens fürs Wohnen auszugeben, wären das bei rund 1500 Euro Monatsverdienst etwa 450 Euro. Wittmann: „Unsere Bruttomieten bewegen sich zwischen 500 und 700 Euro pro Monat und werden von den Mietern gut akzeptiert.“
Zu beachten sind jedoch anfallende Kosten, etwa für Verwaltungsservicepakete. Manche Anbieter verlangen zudem bis zu dreimal Provisionen: für die Vermittlung der Wohnung, für die Kreditfinanzierung und womöglich auch noch für die Vermittlung des Tilgungsträgers dafür. Die sonst üblichen rund 10,5 Prozent Kaufnebenkosten können dadurch auf bis zu 14 Prozent ansteigen. Auch Mietenpools, die das Leerstandsrisiko minimieren sollen, indem Mietausfälle zwischen allen Eigentümern aufgeteilt werden, kosten Geld. Am Markt werden sie oft mit monatlich 60 Cent pro Quadratmeter kalkuliert. Die Mietenaufteilung nach Nutzwerten kann außerdem zu Ungerechtigkeiten führen: „Zum Beispiel gibt es bei einer Dachgeschoßwohnung Abschläge für die Dachschrägen. Ich halte daher eine Aufteilung der Mieten nach Kaufpreisen für gerechter als eine nach Nutzwerten“, sagt Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank.
Auch andere „Zuckerln“ haben nicht nur Vorteile. So ist bei „geförderten Vorsorgewohnungen“ zu beachten, dass Förderungen meist Einschränkungen bei der Vermietung mit sich bringen. Zum Teil locken Vorsorgegesellschaften auch damit, Wohnungen nach einer bestimmten Zeit vom Erwerber zurückzukaufen. Dabei handelt es sich aber meist nur um eine Option und keine Verpflichtung.
Nicht zuletzt sollte man die Renditeberechnungen der Anbieter kritisch hinterfragen. Häufiger Haken: Es wird eine fixe jährliche Miet- und Wertsteigerung angenommen und der Leerstand zu niedrig angesetzt. Aichelburg-Rumerskich: „In den Prognoserechnungen wird auch oft übersehen, dass es bei den Autoabstellplätzen zu längeren Leerzeiten kommt. Dem Durchschnittsmieter ist ein Parkplatz oft zu teuer.“
Thomas Malloth, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, empfiehlt, von der angebotenen Prognoserechnung grundsätzlich zehn bis zwanzig Prozent abzuziehen, Experten beizuziehen und sich nicht unter Kaufdruck setzen zu lassen. „Eine solche Entscheidung muss genau durchdacht sein.“ Auch die persönliche Situation spiele eine Rolle: „Eignet sich die Wohnung zum Beispiel für meine Kinder, wenn sie studieren?“
Dass man als Vermieter steuerrechtlich als Unternehmer gilt, hat Vorteile: Man ist vorsteuerabzugsberechtigt, Steuerberatungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die Maklerprovision und die Finanzierungskosten können mit den Mieteinnahmen gegenverrechnet und der Kaufpreis – ohne Grundanteil – auf 67 Jahre steuerlich abgeschrieben werden. Aber: Spätestens nach 20 Jahren ab Vermietungsbeginn oder nach 23 Jahren ab den erstmaligen Aufwendungen muss die Gesamtrechnung einen Überschuss ergeben. Dreht sich die Wohnung nie oder zu spät ins Plus, wird der Kauf als „Liebhaberei“ eingestuft, und die zuvor geltend gemachten Steuervorteile gehen verloren.
Altbau: Vor- und Nachteile
Anschaffungspreis und erzielbare Mieten sollten eine Rendite von 4,5 Prozent ermöglichen. Unter diesem Blickwinkel erscheint derzeit – aufgrund des niedrigeren Anschaffungspreises und der breiteren steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten – der Ankauf von Altbauwohnungen besonders interessant. Aichelburg-Rumerskirch beobachtet hier eine besonders starke Nachfrage. Altbau-Investments können allerdings gewisse Tücken haben. So führen die komplexen Richtwertmieten, die für vor 1945 errichtete Wohnungen gelten, immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es außerdem bei befristeten Verträgen einen 25-prozentigen Abschlag, und der Vermieter darf generell nur bestimmte Kosten auf den Mieter überwälzen. Zudem wurden ihm von der Rechtsprechung in letzter Zeit verstärkt Instandhaltungskosten umgehängt – Stichwort: Therme.
Bei Altbauwohnungen können außerdem Friedenszinsmieter und deren eintrittsberechtigte Mitbewohner die Renditechancen schmälern. Grabner: „Der Friedensmietzins berechnet sich mit etwa einem Euro pro Quadratmeter, meist sind die Betriebskosten höher als die Miete.“ Statistisch machen in zehn Prozent der Fälle nahe Angehörige von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch. In diesem „Worst-Case-Szenario“ kann der Vermieter vom neuen Mieter den Kategoriemietzins, zurzeit höchstens rund drei Euro pro Quadratmeter, verlangen. „Im besten Fall erwirbt er jedoch eine günstige Wohnung, die er zu Marktpreisen vermieten oder veräußern kann.“
Als Alternative zum Kauf einer Vorsorgewohnung gelten sogenannte Bauherrenmodelle. Sie versprechen höhere Renditen und ermöglichen höhere Steuerabschreibungen, wenn auch bei mehr Risiko. Interessant seien sie „für Leute mit einem Jahreseinkommen ab 70.000 Euro brutto“, sagt Christian Penkner, Geschäftsführer von PFS Immobilien Management. Penkner rät Investoren, sich vorab anzuschauen, wer die anderen Bauherren sind, und den Bauherrenvertrag mit allfälligen Ausstiegsmöglichkeiten genau zu prüfen. Außerdem sind die Kosten zu beachten, die der Anbieter für das Management berechnet. Und nicht zuletzt können auch hier unrealistische Renditerechnungen dazu führen, dass „die Anleger später vor einem großen Scherbenhaufen stehen“.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.08.2010)