Laut Experten gäbe es mehrere Stellschrauben zu drehen, um die Situation bei der Wohnfinanzierung wieder aufzulockern. Ein Vorschlag entspringt dem Finanzierungsmodell der USA.
Der Bau von ausreichend Wohnraum gestaltet sich derzeit schwierig – wie sich das jüngst präsentierte Wohnbaupaket der Bundesregierung („Die Presse“ berichtete) darauf auswirkt, wird sich erst zeigen. Aber auch der Erwerb von Wohneigentum bereitet Probleme: „Für Wohnungssuchende sind nicht in erster Linie gestiegene Wohnungspreise, sondern primär die gestiegenen Finanzierungskosten eine Herausforderung“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL-Gruppe.
Durch die rasch gestiegenen Zinsen in Kombination mit der KIM-Verordnung ist es für viele Wohnungssuchende beinahe unmöglich, Eigentum zu schaffen – die aktuellen Vergaberegeln für die Finanzierung von Wohnimmobilien in Österreich sind streng. „Es braucht durchaus Richtlinien bei Privatkrediten, aber ob die Größenordnungen so sein müssen, wie sie derzeit bei uns sind, das kann man gern diskutieren“, meint Wolfgang M. Fessl, geschäftsführender Gesellschafter von Reinberg & Partner: „Die könnte man aufweichen.“
Nicht nur bei der KIM-Verordnung, generell ist die Politik laut Experten gefordert, die Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb zu verbessern. Mario Schiavon, Rechtsanwalt bei Deloitte Legal im Bereich Real Estate, gibt Beispiele, wie eine Erleichterung für potenzielle Käufer aussehen könnte: „Änderung der Liebhabereibestimmungen, die unnötig strengen Vergabekriterien für Immobilienkredite entschärfen, das Steuerrecht modernisieren – da eine degressive Abschreibung die Wertminderung realistischer abbildet – oder eine Entlastung, indem die Kaufnebenkosten reduziert werden.“
Reduktion der Kaufnebenkosten
Diese Form der Reduktion bietet beispielsweise die Buwog im Frühjahr 2024 den Käufern an. Der Wohnbonus entspricht in seiner Höhe der Grunderwerbsteuer und wird bei Bestandswohnungen sowie derzeit bei rund 200 verfügbaren Neubauwohnungen ausgewählter Projekte angeboten. „Wir haben bereits im vergangenen Herbst gesehen, wie positiv derartige Angebote angenommen werden, und halten es für eine gute Möglichkeit, die Finanzierung von Wohnraum zumindest etwas zu erleichtern“, erläutert Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler.
In Deutschland wird diese Erleichterung bereits auf politischer Ebene diskutiert. Die deutsche Bauministerin, Klara Geywitz, appellierte an die Länder, dass diese „prüfen müssen, welchen Beitrag sie durch die Senkung der Grunderwerbsteuer leisten können“. Rechtsanwalt Schiavon plädiert überhaupt für eine Abschaffung der Grunderwerbsteuer für die selbst bewohnte Immobilie, und somit für eine Umstellung der Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises auf einen dem Aufwand der Behörde entsprechenden Pauschalbetrag: „Die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts darf nicht mehr kosten als ein Reisepass“, betont er.
Finanzierung: Vorbild USA?
Einen anderen Vorschlag bringt Wolfgang Maierhofer, Geschäftsführer und Miteigentümer der Trio Development: „In den USA müssen die Finanzierungszinsen nicht vom Netto-, sondern Bruttoeinkommen bedient werden.“ Das heißt, der Zinsaufwand wird bei der Einkommensteuererklärung geltend gemacht – das gilt nicht nur für Anleger, sondern auch für Eigennutzer. „Es wäre eine Überlegung wert, dieses System zumindest temporär einzuführen, bis zum Beispiel ein gewisser EZB-Zinssatz oder Inflationswert wieder erreicht wird, statt wie bei uns mit Sonderregelungen, Zusatzförderungen und ähnlichem herumzueiern“, so Maierhofer.
„Diese Variante wäre sicher attraktiv für Käufer“, bestätigt Michael Pisecky. Der Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer verweist auf ein ähnliches Modell in Österreich, zum Beispiel für E-Fahrräder oder Elektroautos: „Hier wird die Leasingrate im Wege der Lohnverrechnung vom Bruttogehalt abgezogen.“ Soll heißen: Das Unternehmen kauft ein E-Auto, die Leasingrate wird vom Bruttolohn des Arbeitnehmers abgezogen, der das Fahrzeug auch privat nutzen darf. Nach Ablauf der Leasingphase kauft dieser das Fahrzeug zum Restwert. Bei dem Weg über den Arbeitgeber und die Lohnverrechnung würde der Steuerpflichtige wie bei den Sonderausgaben eine Bestätigung des Finanzamts erhalten, die wiederum bei der Lohnverrechnung berücksichtigt wird.
Anhebung der Schuldendienstquote
„Damit wäre der Zinsaufwand im Vorhinein und laufend wirksam, nicht erst beim Jahresausgleich“, fasst Pisecky zusammen und schlägt vor: „Anhebung der Schuldendienstquote auf 50 Prozent (diese liegt derzeit bei 40 Prozent, Anm.), zumindest für Darlehen, die eine Fixzinsvereinbarung für zehn Jahre haben, beziehungsweise für Haushaltseinkommen über 3500 Euro.“ Damit würde man für mehr Nachfrage bei Wohneigentum sorgen.
Eine Erleichterung der Kaufmöglichkeiten für Wohnungssuchende würde nicht zuletzt den angespannten Mietermarkt entlasten. Auf diesen weichen derzeit viele potenzielle Käufer von Wohnimmobilien aus, die unter den aktuellen Rahmenbedingungen keinen Kredit bekommen.
Hohe Hürden für Kredite
Für Private ist es derzeit schwierig, einen Hypothekarkredit zu erhalten. Die KIM-Verordnung soll verhindern, dass sich im Immobiliensektor Gefahren für die Banken aufbauen. Daher dürfen die Rückzahlungsraten maximal 40 Prozent des Einkommens ausmachen und die Laufzeit der Kredite nicht länger als 35 Jahre sein. Neben der Entschärfung dieser Regeln sehen Experten etwa beim Steuerrecht und den Kaufnebenkosten Hebel, um den Zugang zu Wohneigentum wieder etwas zu erleichtern.