Die Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre sorgen immer wieder für hitzige Diskussionen. Immer öfter steht dabei der sogenannte Lagezuschlag im Fokus. Die Rechtsanwältin Claudia Vitek gibt Antworten auf einige noch offene Fragen.
Das Thema Wohnen sorgt immer wieder für hitzige Diskussionen. Die starken Mietpreissteigerungen erklärt man auf der Seite von Immobilienvermietern und -verkäufern unter anderem durch die gestiegenen Ansprüche der Mieter. Die Mieten für Neuverträge in Österreich sind laut einer im Februar veröffentlichten AK-Studie von 2008 bis 2016 um 35 Prozent gestiegen, in Wien sogar um 43 Prozent. Immer öfter stehen die sogenannten Lagezuschläge zur Diskussion. Doch wann wird ein Lagezuschlag verrechnet und wie wird dieser berechnet? Rechtsanwältin Claudia Vitek, Salon Real-Mitglied, von der Kanzlei BVM Rechtsanwälte weiß mehr:
Wann wird ein Lagezuschlag verrechnet?
Wenn eine Wohnung der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegt, dürfen neben dem Richtwert diverse Zu- und Abschläge verrechnet werden. Die Zuschläge betragen in Wien derzeit von 0,53 bis zu 10,93 Euro. Voraussetzung für den Lagezuschlag ist, dass die Liegenschaft der Wohnung eine Lage aufweist, die besser ist, als die durchschnittliche Lage. Die durchschnittliche Lage wird nach dem Richtwertgesetz festgelegt mit einem Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 (Gründerzeit) errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Die durchschnittliche Lage ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände den Mietern in Schriftform bis spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben wurden.
Wie wird der Lagezuschlag berechnet?
Liegen die Grundkosten der zu beurteilenden Lage über jenen der Normwohnung des Richtwertes so gebührt ein Zuschlag. Die Normwohnung ist nach dem Richtwertgesetz mindestens 30 Quadratmeter groß in brauchbarem Zustand und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßen Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit eben durchschnittlicher Lage. In Wien wurde bisher meist dafür die Lagezuschlagskarte der Magistratsabteilung 25 herangezogen. In selteneren Fällen aber doch auch im restlichen Österreich wird ein Gutachten eines Sachverständigen zur Ermittlung des Lagezuschlages für die betreffenden Liegenschaften herangezogen.
Der Lagezuschlag ist nun immer mehr ins Blicklicht gekommen und führt zu einer vermeintlichen Polarisierung. Schon der Verfassungsgerichtshof hat sich im Herbst 2017 mit dem Lagezuschlag befasst und es nicht als verfassungswidrig gesehen, dass für Wohnungen in Gründerzeitviertel kein Lagezuschlag verrechnet werden darf. Nun hat auch der OGH ("Die Presse" berichtete) für weitere Verwirrung gesorgt, in dem er bei dem Vergleich nicht auf den jeweiligen Gemeindebezirk abstellen will, sondern auf ein einheitliches Wohngebiet. Aktuell dürfte somit wahrscheinlich nicht im gesamten 1. Bezirk von Wien ein Lagezuschlag in Höhe von 10,93 Euro verrechnet werden.
Einem Mieter wird ein Lagezuschlag verrechnet, zurecht?
Zuerst sollte man prüfen, ob die maßgeblichen Umstände schriftlich bekanntgegeben wurden. In den meisten Mietverträgen befinden sich Beschreibungen zur Lage des Hauses. Dann kann man in Wien die Lagezuschlagskarte der MA 25 zu Rate ziehen, ob die Wohnung überhaupt in einem Gebiet liegt für den ein Lagezuschlag verrechnet werden darf. Man kann den Lagezuschlag auch online berechnen: www.wien.gv.at/richtwert/Lagezuschlag/. Wenn nur eine dieser Voraussetzungen fehlt sollte man den Weg zur Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht antreten.
