Nach dem herben Einbruch im Vorjahr scheint sich der europäische Markt vor allem im hochwertigen Segment wieder zu erholen. Auch Investoren finden wieder Gefallen an diesem Segment.
Vor kurzem fand in der Marktgemeinde Himberg südöstlich von Wien das Richtfest für den ersten Bauabschnitt eines neuen Logistik-Immobilienparks des internationalen Entwicklers ProLogis statt. Bezogen wird die 10.000 m2 große Hallenfläche nach ihrer Fertigstellung Ende Jänner 2011 vom Kontraktlogistiker LGI Logistics Group International, der den Standort künftig als Brückenkopf in die CEE-Region nutzen möchte. Ursprünglich wollte ProLogis das 1,32 ha große, 2008 erworbene Gelände in einem Bauschritt verwirklichen; Finanz- und Wirtschaftskrise zwangen das Unternehmen jedoch zu einem Strategiewechsel.
„Wir haben in den vergangenen Jahren weltweit alles zurückgestellt, was zurückgestellt werden konnte", erklärt Sascha Petersmann, ProLogis-Vice-President Österreich, Süddeutschland und Schweiz. „Solange auf dem Markt keine Sicherheit herrscht, ist es vernünftiger, die einzelnen Projekte statt spekulativ bedarfsorientiert mit den vorhandenen Kunden zu entwickeln." Diese Strategie will man auch in Himberg weiterverfolgen. Dort verfügt ProLogis noch über Platz für weitere rund 60.000 m2 Logistik- sowie für rund 2800 m2 Büroflächen. „Damit sind wir in der Lage, schnell und vor allem flexibel auf Anfragen zu reagieren", so Petersmann.
Talsohle durchschritten
ProLogis ist nicht der einzige Logistikimmobilienentwickler, der in den vergangenen Jahren scharf ausgebremst wurde. Laut Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) musste der gesamte europäische Logistikflächenmarkt 2009 einen Umsatzrückgang von rund 30 Prozent zum (noch starken) Vorjahr hinnehmen. Das Fertigstellungsvolumen neuer Logistikflächen war europaweit sogar um 40 Prozent rückläufig.
Inzwischen gibt es jedoch Signale, die darauf hindeuten, dass die Talsohle bereits durchschritten ist. Von einem spürbaren Anziehen des Mietmarktes im Raum Stuttgart berichtet etwa die Firmengruppe Realogis: „Die Nachfrage in 2010 ist rasant gestiegen", so Oliver Stenzel, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart. Bereits im ersten Halbjahr habe man fast das Vermietungsergebnis des Vorjahres erreicht - bis Ende des Jahres rechne man mit einer Verdopplung der eigenen Vermietungsleistung. Ähnlich Erfreuliches weiß Petersmann für die ProLogis-Standorte in den CEE-Staaten zu berichten: „2009 hatten wir in dieser Region aufgrund massiver Investments im Jahr 2008 noch einen hohen Leerstand. Seit Jahresbeginn hat sich dieser jedoch stark reduziert, und die Nachfrage ist weiter ungebrochen hoch."
Uneinheitliche Entwicklung
Das deckt sich mit den neuesten Zahlen von JLL. Demnach ist der europäische Logistikflächenumsatz im ersten Halbjahr 2010 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2009 um insgesamt 22 Prozent auf rund 5,8 Mio. m2 gestiegen. „Allerdings konnten nicht alle Märkte gleich von der unerwartet starken Erholung der Weltwirtschaft profitieren", kommentiert Alexandra Tornow, Leiterin Industrieimmobilien Research EMEA JLL. „Belgien, Frankreich, die Niederlande und Spanien etwa blieben mit ihren Flächenumsätzen hinter dem Vergleichszeitraum zurück."
Besonders stark fielen die Zuwächse in den wichtigsten osteuropäischen Logistikmärkten Polen, Russland, Tschechische Rebulik und Ungarn aus. Dort wurden bereits wieder doppelt so viele Flächen umgesetzt wie noch ein Jahr zuvor. „Wobei allerdings berücksichtigt werden muss, dass das Volumen mit rund 1,8 Mio. m2 in allen vier betrachteten Märkten zusammen deutlich hinter den großen westeuropäischen Märkten zurückliegt. Zum Vergleich: Allein beim Spitzenreiter Deutschland wurden im gleichen Zeitraum 1,7 Mio. m2 an Logistikflächen abgenommen", so Tornow.
Grundsätzlich scheinen auch Investoren wieder verstärkte Lust auf Logistikimmobilien zu verspüren, „ein Phänomen, das 2009 völlig vom Markt verschwunden war", wie die Expertin bemerkt. Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 4,3 Mrd. Euro im ersten heurigen Halbjahr wurden die Vorjahreswerte bereits um 77 Prozent übertroffen, „wobei sich das Interesse jedoch vornehmlich auf erstklassige Immobilien in bester Logistiklage mit langjährigen Mietverträgen konzentriert", so Tornow. Auch bei den Spitzenmieten scheint sich das Niveau nach sieben aufeinanderfolgenden Verlustquartalen nun zu stabilisieren. Für 2011 rechnet man bei JLL zumindest im oberen Segment wieder mit einem Anziehen der Preise, „nicht zuletzt auch aufgrund der geringen Neubautätigkeit der letzten 18 Monaten, die in einigen Märkten bereits wieder zu einer Verknappung bei modernen Bestandsflächen geführt hat", berichtet Turnow.
Österreich Sonderstellung
Eine Sonderstellung nimmt hingegen der österreichische Markt ein. Da der überwiegende Anteil an Logistikimmobilien hierzulande für den Eigenbedarf errichtet wurde, gibt es auch keine offiziellen Zahlen über Bestand oder Leerstände. „Dadurch wird ein internationaler Vergleich nahezu unmöglich", erklärt Patrick Kurowski, Industrial Consultant bei CB Richard Ellis. Indirekt könne man jedoch durchaus auf eine Marktbelebung schließen: „Dass der ProLogis-Park nach der Verzögerung nun doch in Angriff genommen wurde, kann man durchaus als positiven Implus werten - auch weil es moderne Flächen in dieser Form in Österreich bisher kaum gibt", so der Experte.
