Auf Basis verschiedenster Datenquellen errechnen digitale Technologien den Wert einer Immobilie. Künstliche Intelligenz soll künftig für noch mehr Präzision sorgen.
Gestern noch großes Zukunftsthema, heute in vielen Bereichen Realität: Digitalisierung und künstliche Intelligenz (KI). Auch in der Immobilienbranche werden solche Technologien immer stärker genutzt – etwa um eine der entscheidenden Fragen dieses Bereichs zu beantworten: Was sind Haus, Wohnung oder Grundstück wert? Ein spannendes Forschungsvorhaben dazu läuft derzeit in der Fachhochschule St. Pölten. Das Ziel: Daten aus verschiedensten mehr oder weniger öffentlich zur Verfügung stehenden Quellen – Bilder, Pläne, Maklerexposés, Vertragstexte, Gutachten und kategorische Daten – automatisiert für die Immobilienbewertung nutzbar zu machen.
Selbstlernende Netze
„Wir verwenden Methoden der KI für die kombinierte Analyse der textuellen und visuellen Daten“, erläutert Projektleiter Matthias Zeppelzauer. Dabei gehe es darum, neuronale Netze zu schaffen, die Bild- und Textdaten gleichzeitig verarbeiten und daraus Informationen extrahieren, sagt der Wissenschaftler: „Die Netze müssen selbst lernen, welche Informationen wo (sprich im Bild oder im Text) zu finden sind. Unser Ziel ist es, aus der Komplementarität der Bild- und Textdaten einen Mehrwert zu schaffen, um robustere Vorhersagen machen zu können.“
Pro Immobilie sollen bis zu 300 Attribute eingesetzt werden. Selbst nicht vorhandene Daten will man auf Basis der vorhandenen Informationen durch maschinelles Lernen ergänzen: „Fehlt etwa eine Angabe über die Nutzfläche, so versuchen wir, diese automatisch aus dem Vertragstext oder aus dem Grundrissplan zu extrahieren“, erläutert Zeppelzauer.
Partner des Forschungsvorhabens der FH St. Pölten ist DataSciene Service DSS. Das Unternehmen stellt seinen Kunden detaillierte Daten über Grundstücke und Immobilien für Bewertung und Marktanalysen zur Verfügung. Für die Immobilienbewertung nutzt DSS bereits jetzt ein Automated Valuation Model (AVM). Kaufverträge und andere Dokumente werden ebenfalls vollautomatisiert eingelesen. „Im Vergleich zu anderen Marktteilnehmern sind wir stärker methodisch und technisch aufgestellt“, meint Neda Norsen, Operations & Resources Manager.
Andreas Millonig vom Mitbewerber ImmoUnited steht dem Einsatz automatisierter Verfahren noch skeptisch gegenüber. „Wir haben ein KI-basiertes System bei der Erfassung von Kaufverträgen getestet und sind vorerst wieder ausgestiegen, da die Technologie nicht im Entferntesten die Qualität eines menschlichen Erfassers erreichte.“ ImmoUnited bietet mehr als ein halbes Dutzend verschiedener Analysetools für die Immobilienwirtschaft an. Einen Schwerpunkt für die Immobilienbewertung bilden tagesaktuell erfasste Kaufverträge, andere Grundbuchdaten sowie Details zur Lage. Das sind in seinen Augen die seriösesten Daten für eine Bewertung. „Unsere Zielgruppe sind Profis“, betont Millonig, „und ein solcher wird sich für eine Bewertung die Immobilie und ihre Umgebung auf jeden Fall genau anschauen, denn er haftet für seine Angaben.“
