In Kitzbühel gehen die ohnehin schon sehr hohen Immobilienpreise seit der Krise weiter durch die Decke. Und das dürfte mangels immobiliärer Alternativen in der Region auch so bleiben.
Wenn es um Luxusimmobilien in den Bergen geht, dreht sich so gut wie alles um Kitzbühel, Kitzbühel und nochmal Kitzbühel. Was rund um das Hahnenkamm-Rennen verständlich ist, aber davon abgesehen, haben andere Täler auch schöne Häuser, und in Sachen Zweitwohnsitzmöglichkeiten ist kaum ein Ort so ausgereizt wie die Gamsstadt. Warum also diese Konzentration auf Kitzbühel und seine Satelliten wie Aurach, Jochberg, Kirchberg, Going oder Reith?
„Was die Region so speziell macht, ist die Tatsache, dass es hier ein gewisses Immobilienangebot gibt, das andere Orte, die auch heiß begehrt wären, nicht haben. Das ist für einen erfolgreichen Immo-Markt aber nötig“, erklärt Florian Hofer, Engel-und-Völkers-Geschäftsführer für die Alpenregion Tirol und Salzburger Land. „Wenn jemand zu uns kommt, der fünf Schlafzimmer und fünf Parkplätze haben will, kann ich in Kitzbühel und Umgebung zehn Objekte anbieten, am Arlberg vielleicht eines.“
Wobei sich in der notorisch unkäuflichen Region Arlberg im Vergleich zu anderen Städten wie Ischgl oder Sölden noch jede Menge tue. „Wir machen im Jahr 110 Notartermine“, nennt er eine Kennzahl für wirklich stattfindende Transaktionen, „für Ischgl oder Sölden war noch keiner dabei.“ Im Paznauntal gebe es nicht einmal einen Makler, fügt er hinzu, und das, obwohl man in diesen Orten Preise wie in Kitzbühel erzielen könne, wenn denn etwas auf den Markt käme. Trotzdem werde aber nichts verkauft, weil man hier von Anfang an vor allem auf Tourismus gesetzt habe und die Einheimischen die Aufteilung des in den engen Tälern traditionell eher knappen Grund und Bodens unter sich ausmachen. Dort sei das Geschäftsmodell darauf ausgelegt, die Hotellerie stark zu halten – „weshalb sich dort ein Grundbesitzer überlegt: ‚Ehe ich etwas verkaufe, baue ich lieber ein Hotel darauf.‘“, weiß der regionale Engel & Völkers-Chef, der naturgemäß auch an Geschäften in diesen Regionen interessiert wäre – bisher aber ohne Erfolg.
Außerdem biete Kitzbühel neben dem Angebot an entsprechenden Immobilien die Infrastruktur, die es für hohe Transaktionsvolumina im Luxussegment braucht. „Dort sind die Bauträger, aber auch die Rechtsanwälte, die sich damit auskennen“, berichtet der Makler. „Weshalb auswärtige Kunden, die sich für Objekte in Kitzbühel interessieren, darauf bestehen, dass sie wirklich vom Team vor Ort betreut werden und nicht etwa von unserem Büro in Innsbruck.“
Preisanstieg? Egal!
Eine Nachfrage, die natürlich ihren Preis hat – der in Kitzbühel seit Jahren nur eine Richtung kennt: steil nach oben. Das war schon vor Corona so, in schlechten Zeiten floriert das Geschäft mit den edlen Winterdomizilen hier aber traditionell ganz besonders. „Egal wie die Krise ausschaut, es gibt immer spezielle Orte wie Kitzbühel, wo sie die Preise nach oben treibt“, weiß Christian Krassnigg, Inhaber des gleichnamigen örtlichen Immobilienunternehmens. Und das gilt unabhängig von Lieferproblemen in der Bauwirtschaft, allein der Grund erklimmt in der Kreisstadt jährlich neue Höhen. „Unter 6000 Euro pro Quadratmeter braucht man in den guten Lagen gar nicht mehr zu schauen“, sagt der Makler. „Es sind aber auch schon Grundstücke um 10.000 Euro pro Quadratmeter verkauft worden.“
Sobald die erste Mauer darauf gebaut wird, tun die Rohstoffpreise das Ihrige dazu, zwischen 25 und 40 Prozent Preisanstieg schätzt Krassnigg je nach Gewerk – was den echten Premiumkunden aber eher kalt lässt. „Dieser sieht dann nicht, dass der Stahlbeton teuer war, sondern dass er den fertig eingerichteten Wohnquadratmeter jetzt um 35.000 statt um 30.000 bekommt. Und denkt sich dann: ‚Da hätt ich vor zehn Jahren kaufen sollen oder noch zum Schilling.‘“, berichtet er lachend. Sorgen, derzeit überteuert zu kaufen, müsse man sich im Luxussegment von Kitzbühel und umliegenden Ortschaften aber keine machen, ist er überzeugt. „Es wird sich vielleicht ein wenig entspannen, aber es wird nie wieder so billig werden, wie es vor Jahren war. Es wird vielleicht ein paar Sinuswellen geben, aber nicht in dem Ausmaß.“ Und auch die Rohstoffe werden nicht wieder dahin zurückgehen, wo sie vorher waren, prognostiziert er.
Umland zieht nach
Deshalb ist die neue 30.000er-Grenze – an der Wien seit knapp einem Jahrzehnt eher mäßig erfolgreich knabbert – wohl gekommen, um zu bleiben; auch 35.000 Euro für einen Quadratmeter Luxuswohnfläche sind keine absolute Ausnahme. Selbst für sanierte Objekte, die nicht perfekt sind, weil es etwa keinen Lift gibt, werden inzwischen 28.000 Euro aufgerufen – und bezahlt. Wer wirklich Premium haben wolle, tue gut daran, zumindest 30.000 zu budgetieren. Auch das Umland ziehe inzwischen nach, so gebe es etwa in Going momentan eine stärkere Nachfrage als je zuvor. „Dort werden jetzt 15.000 Euro pro Wohnquadratmeter verlangt und es geht Richtung 20.000. Vor zwei bis drei Jahren lag die Schallmauer dort noch bei 9000 Euro“, sagt Krassnigg. Auch in Orten wie St. Johann oder Oberndorf gäbe es im Premiumsegment nichts mehr unter 10.000 Euro, „das war vor ein paar Jahren noch undenkbar.“
Steil nach oben
Preise. In der Gegend rund um Kitzbühel zahlt man schon einmal an die 10.000 Euro für den Quadratmeter Grund, unter 6000 Euro ist in guten Lagen nichts zu haben. Für den wirklich exklusiven Wohnquadratmeter sind rund 30.000 Euro zu budgetieren. In Orten wie Going, St. Johann oder Oberndorf muss man dafür mit mindestens 10.000 Euro rechnen.
Lagen. Objekte in Kitzbühel, Kirchberg, Going und Reith beispielsweise sind heiß begehrt – und dort gibt es zumindest Angebote, wenn auch teure. Am Arlberg ist Verkäufliches eine Rarität, in Orten wie Ischgl oder Sölden, in Gegenden wie dem Paznauntal quasi unbekannt. Dort überlegen Besitzer eher, ein Hotel darauf zu bauen als ihr Grundstück zu verkaufen.
Preise, die auch deshalb in Kitzbühel erzielt werden können, weil hier viel auswärtiges Geld investiert wird. „Zum einen haben wir viele deutsche Käufer, die aus München und Umgebung kommen und aus Frankfurt oder Berlin“, berichtet Manfred Hagsteiner von Hagsteiner Immobilien. „Es kommen aber auch viele Vermögende etwa aus Oberösterreich zu uns.“ Diese möchten in Kitzbühel alpine Eleganz kaufen – und als elegant gilt derzeit der Schweizer Chalet-Stil, wie Hagsteiner berichtet. Dieser zeichnet sich durch Steine im Erdgeschoß und Giebel mit Altholz und großen Fenstern aus, „alles sehr teuer, natürlich“. „Außerdem wird es moderner, aber nicht kalt, sondern eher mondän, erhaben und schön.“ Eine Schönheit, in der es aktuell keinen Platz für Jagdtrophäen aller Art gibt, sagt Hagsteiner: „Das Hirschgeweih, das ein paar Jahre in war, ist jetzt wieder weg. Jetzt ist alles wieder sehr edel, und man hat Swarowski-Luster mit richtigen Kristallen.“
