Ob man auf der Finca einen Pool bauen darf oder das Apartment auch vermietet werden kann, ist vor dem Kauf zu klären. Denn wer im Ausland eine Immobilie kauft, muss eine Fülle von Details beachten.
Die Luft ist lau, der Alltag weit weg und der Entschluss, hier einen eigenen Platz zu haben, schnell gefasst. Häufig zu schnell, wie Alexander Lindner, Rechtsanwalt in Österreich und Spanien, weiß: „Die Menschen sehen oft etwas Schönes, der Verkäufer macht Druck und durch die lockere Umgebung neigt man dazu, sich vorschnell zu Entscheidungen hinreißen zu lassen, die man zu Hause nie treffen würde“, sagt der Anwalt, der mit entsprechenden Fehlentscheidungen und deren Konsequenzen täglich zu tun hat.
Und diese beginnen nicht erst bei Details wie der Frage, ob man auf der Finca eigentlich einen Pool bauen darf oder das Apartment auch vermietet werden kann. Wichtig sind vom Start an Überlegungen, in welchem Land das Feriendomizil denn erworben werden soll und in welcher Struktur, wie Sybille Novak, Rechtsanwältin für Steuerrecht und Partnerin bei CMS, betont. Zunächst einmal müsse die Frage geklärt werden, ob man die Immobilien auch vermieten will, während man sie sie selbst nicht nutzt; und wenn nein, wie lang man sich selbst dort aufhalten will. „Im Fall eines Ferienwohnsitzes, der auch vermietet wird, muss natürlich beachtet werden, welche lokalen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Ähnliches dort fällig werden“, sagt die Anwältin.
Zu beachten ist auch, ob eine Vermietung rechtlich überhaupt möglich ist, wie Lindner erklärt. Denn zur Vermietung der eigenen Immobilie braucht man häufig eine Ferienvermietungslizenz, die aber derzeit etwa auf Mallorca nicht mehr ausgegeben wird. „Dafür muss man eine bereits existierende Lizenz kaufen und sich genau erkundigen, welche Auflagen damit verbunden sind“, nennt der Anwalt nur einen der potenziellen Stolpersteine für Laien, die zu schnell und ohne Betreuung eines Anwaltes kaufen – der sich im besten Fall mit österreichischem und spanischem Recht auskennt.
Vorsicht bei der Steuerklasse
Außerdem müsse bei einer Vermietung für die daraus erzielten Einkünfte sowohl in dem entsprechenden Staat eine Einkommensteuererklärung gemacht werden als auch eine Angabe allfälliger Gewinne in der österreichischen Steuererklärung deklariert werden. Was zwar in den meisten Fällen aufgrund bestehender Doppelbesteuerungsabkommen an sich keine zusätzlichen Steuern auslöst, aber in Summe dafür sorgen kann, dass man in eine höhere Steuerklasse rutscht.
Auf der anderen Seite kann die Wahl des richtigen Standortes auch durchaus Vorteile haben: falls das Haus an der Sonne etwa als Altersruhesitz oder für längere Aufenthalte dient. Denn wer die berühmten 183 Tage im Jahr an einem Ort wohnt, wird dort steuerpflichtig. „Da gibt es manche Regionen wie beispielsweise Sizilien sowie generell im Süden Italiens, Südafrika oder Mauritius, die gezielt um Pensionisten oder Privatiers werben und mit niedrigen Flatrate-Steuern locken. Und teils gar keine Steuern auf Kapitalerträge erheben“, sagt Sybille Novak. Dazu gehören unter anderem niedrige – in der Höhe von etwa zehn Prozent – bis gar keine Einkommensteuersätze.
Frage der Struktur
Ist die Entscheidung für das „Wo“ einmal gefallen, bleibt beim „Wie“ und „Was“ noch genug zu bedenken, wie Lindner am Beispiel von Spanien, das zu den beliebtesten Zweitwohnsitzländern der Österreicher gehört, verdeutlicht. Denn der Teufel liegt hier wie so oft im Detail: etwa bei der Frage, in welcher Unternehmensstruktur potenzielle Käufer eine Immobilie erwerben, die sie letztendlich auch vermieten möchten. „Es ist beispielsweise nicht klug, das als in Österreich ansässige GmbH zu tun, weil das die Gefahr der verdeckten Gewinnausschüttung birgt“, sagt Lindner. Was zur Folge habe, dass der künftige Eigentümer die Miete für die Zeit, in der er selbst darin wohnt, verrechnen muss – und sie dann als Inhaber der GmbH wieder versteuern muss. „Daher ist es wesentlich sinnvoller, eine ausländische Kommanditgesellschaft zu gründen“, weiß Lindner. „Denn in dieser Struktur lassen sich auch Anteile übertragen, ohne dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“
Darüber hinaus kann die Nutzung einer Immobilie im Ausland mit der Pension, oder wenn sich die Arbeit mehr oder weniger gänzlich remote erledigen lässt, interessant sein. „Aus steueroptimierender Sicht kann es sehr attraktiv sein, mehr als sechs Monate in manchen Ländern zu verbringen und so auch den den Mittelpunkt der Lebensinteressen dort zu haben“, erklärt Novak.
Teure Fehler
Ehe Entscheidungen über die Verlegung des Lebensmittelpunktes getroffen werden, sollte man sich allerdings sehr genau informieren, etwa über die österreichische Exit-Steuer – und auch die genauen Modalitäten beachten. Denn wie die Arbeiterkammer erklärt, ist Wegzug nicht gleich Wegzug: „Wenn im Ausland ein Wohnsitz begründet und der österreichische Wohnsitz beibehalten wird, so ist nicht sofort von einer Verlegung der Ansässigkeit ins Ausland auszugehen. Aus Sicht des österreichischen Finanzministeriums ist in diesem Fall bei kurzfristigen Auslandsaufenthalten bis zu zwei Jahren nicht von einer Verlegung des Mittelpunkts der Lebensinteressen auszugehen.“
Dauere der Aufenthalt dagegen länger als fünf Jahre und siedele auch die Familie mit, gelte dieses jedenfalls als Wegzug – zwischen zwei und fünf Jahren könne im Einzelfall geprüft werden. Allerdings kann man auch mit ganz kurzen Aufenthalten schon in böse Fallen tappen, wenn man das lokale Recht nicht kennt, wie Lindner an einem Beispiel verdeutlicht: „Wenn Jeff Bezos mit seiner neuen Jacht, die angeblich 500 Mio. US-Dollar (467 Mio. Euro) gekostet hat, zum Jahreswechsel an einer spanischen Marina anlegt, muss er 27 Mio. Euro Vermögensteuer zahlen. Denn diese ,Stichtagssteuer‘ wird in Spanien am 31. 12. berechnet.“
