Was Wohneigentümer beim freiwilligen Umrüsten auf ein neues Heizsystem wissen sollten – welches sinnvoll ist, und warum ein Haus voller Thermen zivilrechtlich eine Herausforderung sein kann.
Die gesetzliche Verpflichtung zum Umstieg auf ein nachhaltiges Heizungssystem ist zwar vom Tisch. Dennoch denkt so mancher Eigentümer nach wie vor darüber nach, umzurüsten. Worauf beim Tausch von Heizungen zu achten ist, wissen Immobilienrechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner und Udo Weinberger von der gleichnamigen Hausverwaltung.
1. Was gilt es beim Tausch einer Heizung unbedingt zu beachten?
„Eigentümer müssen ja nicht mehr von Gesetzes wegen eine funktionierende fossile Heizung gegen ein nachhaltiges Heizungssystem tauschen“, erklärt Philadelphy-Steiner. „Freiwillig können sie das allerdings sehr wohl tun.“ Was klimatechnisch und wirtschaftlich langfristig auch durchaus sinnvoll sei. Rechtlich handelt es sich der Umrüstung dann um eine sogenannte Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Das heißt in der Praxis: „Die Eigentümer brauchen einen Mehrheitsbeschluss, um die Zentralheizung umstellen zu können“, erklärt die Expertin.
2. Seit der WEG-Novelle aus dem Vorjahr gibt es allerdings neue Bestimmungen
Weinberger: „Genau, seit Juli 2022 wird die Berechnung durch ein Alternativmodell ergänzt.“ Positive Beschlüsse erfordern entweder die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentumsanteile oder die Zustimmung von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, sofern die zustimmenden Eigentümer zumindest ein Drittel der Miteigentumsanteile, also wenigstens 33,34 Prozent, repräsentieren. „Wer eine geplante Maßnahme nicht mitträgt, muss sich künftig deklarieren“, ergänzt Philadelphy-Steiner.
3. Und wenn sich ein Eigentümer die Umstellung nicht leisten kann?
„Ein Eigentümer, der überstimmt wurde und bei dem das der Fall ist, oder der den Tausch einer funktionierenden Heizung als erheblichen Eingriff in sein Interesse ansieht, kann nach dem Beschluss bei Gericht dagegen stimmen“, erläutert die Rechtsanwältin. Das gilt natürlich auch im umgekehrten Fall: Gibt es für den Umstieg keine Mehrheit, kann ein Eigentümer, der für diesen eintritt, das Gericht anrufen, damit dieses die Zustimmung jener Eigentümer, die bei der Abstimmung nicht anwesend oder dagegen waren, ersetzt. Letztendlich geht es in beiden Fällen um eine Interessensabwägung. Bekommt der Eigentümer, der die Umstellung aus Kostengründen ablehnt, bei Gericht nicht recht, muss er die neue Heizung also mitfinanzieren – womöglich durch Aufnahme eines Kredites.
4. Was tun, wenn er nicht recht bekommt? Wohnung verkaufen?
Bekommt der Eigentümer, der die Umstellung aus Kostengründen ablehnt, bei Gericht nicht recht, muss er die neue Heizung wie gesagt mitfinanzieren – womöglich durch Aufnahme eines Kredites. Philadelphy-Steiner: „Findet er keine andere Lösung, ist ein Verkauf also leider eine mögliche Option.“
5. Wie werden die Kosten für einen Heizungstausch aufgeteilt?
„Wie bei jeder außerordentlichen Maßnahme werden die Kosten nach Wohnungseigentumsanteilen aufgeteilt. Es sei denn, dass ein abweichender Schlüssel vereinbart wurde“, erklärt Philadelphy-Steiner.
6. Wie ist die Rechtslage, wenn die Heizung kaputt ist?
Weinberger: „Wird das Heizungssystem nicht gewechselt, ist der Einbau einer neuen Heizung eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, für die kein Beschluss der Eigentümer notwendig ist.“ Anders sieht es beim Umstieg, etwa von Gas auf Pellets, aus: „In diesem Fall ist es eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung und man braucht einen Beschluss der Eigentümer.“
7. Was tun, wenn die Wohnungstherme jetzt kaputt wird?
Weinberger: „Ich würde mir angesichts des nahenden Winters noch einmal eine Therme kaufen, vielleicht nicht unbedingt eine besonders teure. Dann würde ich mich mit den anderen Eigentümern in Verbindung setzen und gemeinsam besprechen, ob sie sich eine Umstellung auf eine nachhaltige Zentralheizung vorstellen könnten.“ Wenn das der Fall ist, sollten alle Formalitäten so weit geklärt werden, dass im darauf folgenden Frühjahr oder Sommer die Heizungen in Ruhe und mit entsprechender Eigentümermehrheit dahinter umgestellt werden können.
8. In vielen Wohnungen hängen Thermen. Wie geht man hier vor?
Dann wird es wirklich kompliziert, meint Weinberger: „Denn die Thermen fallen in den Erhaltungsbereich eines jeden Wohnungseigentümers. Das heißt, im Prinzip könnte jeder eine Luft-Wärme-Pumpe auf seinen Balkon stellen, sofern er einen hat und die Bewilligung dafür einholt.“
9. Könnte einer alle überzeugen für eine zentrale Heizungsanlage?
„Grundsätzlich ja, aber selbst dann gibt es keine Rechtssicherheit“, weiß Weinberger: Denn es ist nicht klar, ob es sich dabei um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt oder um eine Verfügungsmaßnahme, die außerhalb des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) liegt. „Bei Ersterer reicht die einfache Mehrheit, bei Zweiterer ist Einstimmigkeit erforderlich. Diese Unklarheit ist für uns Verwalter ein echtes Risiko“, betont Weinberger: „Wenn wirklich alle dafür stimmen, gut. Problematisch ist es, wenn ein Eigentümer eine Luft-Wärme-Pumpe hat und nicht auf ein zentrales System umstellen will. „Ich denke, genau diese Ausgangslage ist der Grund, dass der verpflichtende Umstieg weg vom Tisch ist. Aber der Gesetzgeber darf sich nicht scheuen, das Problem zu lösen und diese zivilrechtliche Frage zu klären.“
Mehr Anreize zum Heizungstausch
Statt des verpflichtenden Tausches von Gasheizungen in Bestandsgebäuden sollen laut Bundesregierung höhere Förderungen Anreiz für den Ausstieg bieten. Dafür wird eine Milliarde Euro für Kesseltausch und thermische Sanierungen zur Verfügung gestellt. Wer seine alte Heizung tauscht, bekommt im Durchschnitt drei Viertel davon ersetzt.
Mehr Anreize zum Tausch
Statt des verpflichtenden Tausches von Gasheizungen in Bestandsgebäuden sollen laut Bundesregierung höhere Förderungen Anreiz für den Ausstieg bieten. Dafür wird eine Milliarde Euro für Kesseltausch und thermische Sanierungen zur Verfügung gestellt. Wer seine alte Heizung tauscht, bekommt im Durchschnitt drei Viertel davon ersetzt.
