Wien ist nicht nur bei Reisenden, sondern auch bei Hotelinvestoren zur Topdestination in Europa aufgestiegen. Allein eine Einschränkung von Flugreisen könnte den Boom stoppen.
Die Alte Post am Schwedenplatz, die frühere Erste-Bank-Zentrale am Graben, ein ehemaliges Rotlichtlokal auf dem Bauernmarkt: Das sind nur drei Beispiele einer zweistelligen Anzahl von neuen Hotels, die derzeit in Wien aus dem Boden gestampft oder durch den Umbau bestehender Gebäude errichtet werden. Doch nicht nur die noble Postleitzahl 1010 ist bei Hotelentwicklern beliebt. Neben Business-Gästen mit höchsten Ansprüchen und dicker Brieftasche haben sie auch Städtereisende oder den Kongresstourismus im Visier.
Der olympische Gedanke „Schneller, höher, weiter“ zeigt sich sowohl bei der Anzahl der Projekte, als auch bei der Größe der Baulose. So muss das Hilton am Stadtpark, das gerade auf knapp 700 Zimmer vergrößert wird, bereits um seine Position als größtes Hotel der Stadt zittern: Mit The Student Hotel in Wien Leopoldstadt ist ein Budget-Haus mit mehr als 1600 Zimmern geplant. Ein anderes Projekt, der Umbau der ehemaligen Zentrale des Mobilfunkers A1 am Donaukanal, zählt mit mehr als 80.000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche zu den größten innerstädtischen Entwicklungsprojekten in Wien und soll Platz für ein riesiges Kongresshotel bieten.
Solide Renditen
Das Wachstum hat einen guten Grund: Wien wird bei Gästen aus dem In- und Ausland immer beliebter. Wien Tourismus hat bereits angekündigt, dass die Zahl der Übernachtungen bis 2021 um mehr als zehn Prozent auf 18 Millionen steigen soll. Es braucht also neue Zimmer – und für nachhaltige Auslastung sorgt das weitere Wachstum, das für die Jahre danach prognostiziert wird. „Wien beziehungsweise Österreich punktet bei internationalen Investoren mit Rechtssicherheit und soliden Renditen aufgrund stabiler Touristenzahlen, begünstigt durch die zentrale Lage innerhalb Europas“, meint Felix Neuwirther, Head of Real Estate bei Freshfields in Wien. „Gerade bei Vertragsmodellen, die eine Partizipation am Hotelumsatz vorsehen, ist eine stabile Auslastung ein für Investoren wesentlicher Faktor.“
Vom Boom zeugen unter anderem die vollen Auftragsbücher von Adequat: Das Immobilien- und Investmentmaklerunternehmen ist aktuell für ein Dutzend Hotels mandatiert. Dabei haben Lösungen von der Stange ausgedient – bei fast jedem Haus gibt es neue Konzepte. Während etwa der eine Betreiber komplett auf ein Restaurant verzichtet, schließt ein anderer einen Vertrag mit der benachbarten Gaststätte, die obendrein das Zimmerservice übernimmt. Und einige Budgethotels in den Bobo-Bezirken wollen bewusst neue Treffpunkte für die „In-Crowd“ werden. „Die Zimmerpreise sind zwar gestiegen, aber noch immer günstiger als in Paris oder London. Wien kommt daher rasch auf die Wunschliste: Internationale Hotelketten, die weltweit 30 bis 40 Städte bespielen, möchten in Wien ebenfalls präsent sein“, sagt Adequat-Partner Karl Derfler.
Gewinnbeteiligung
Hinzu kommen Hoffnungen, dass die Zimmerpreise aufgrund der eher niedrigen Niveaus noch viel Luft nach oben haben. Mit ein Grund, warum Anleger heute oft nicht ein gut eingeführtes Hotel mit einem langfristigen Pachtvertrag, sondern ein neues mit Möglichkeit der Gewinnbeteiligung an den Zimmerumsätzen suchen (siehe Kasten). „Nicht nur Innenstadtlagen in Wien oder Objekte an der Donau sind unter Investoren sehr beliebt, sondern auch zentrale Lagen in Städten wie Salzburg, Graz und Innsbruck“, ergänzt Neuwirther. „See-, Wintersport- und Wanderdestinationen erleben ebenfalls einen spürbaren Aufschwung und sind für internationale Investoren sehr interessant.“ So wurde das Meininger Hotel Salzburg City Center an einen Fonds der französischen Investmentgesellschaft Sofidy verkauft, und Deka aus Deutschland erwarb das InterCity Hotel am Grazer Hauptbahnhof, das aktuell entwickelt wird.
Risikofaktor CO32-Steuer
Vor der Konkurrenz von Airbnb müssen sich die Hotelbetreiber laut den Experten nicht fürchten: Auf einem wachsenden Markt ist Platz für alle. Ein viel größeres Risiko ist die öffentliche Debatte um den Flugverkehr, der zunehmend als Klimasünder dargestellt wird. Denn wer Fotos von seinen Städtetrips in sozialen Netzwerken postet und damit auf einmal statt Likes Buhrufe erntet, wird es sich zweimal überlegen, einfach einmal ein paar Tage ins Ausland zu jetten. „Die Diskussion über eine Besteuerung des Flugverkehrs ist für den Städtetourimus ein Unsicherheitsfaktor, keine Frage“, meint Derfler. So haben beispielsweise Turbulenzen und Ausfälle rund um die Air-Berlin-Insolvenz die Umsätze auf dem Berliner Hotelmarkt vorübergehend um fünf Prozent einbrechen lassen. Insofern sollten Wiener Hoteliers nicht nur auf mögliche Umsatztreiber wie die dritte Piste auf dem Flughafen Schwechat schielen, sondern die Klimadiskussion ebenfalls genau verfolgen. „Der Immobilienmarkt ist zyklisch: Auch bei Hotels folgen auf Rekordjahre irgendwann magere Zeiten“, warnt Adequat-Geschäftsführer Franz Helbich – und dann gilt wieder die alte Immobilienweisheit „Lage, Lage, Lage“.
Rekordjahr in Sicht
Der Hotelinvestmentmarkt in Österreich wird heuer einen neuen Rekord verzeichnen: Bereits für das erste Halbjahr meldet Hotelimmobilienspezialist Christie & Co mit Deals über 360 Millionen Euro das zweitstärkste Ergebnis seit Beginn der Aufzeichnungen. Hinzu kommt der Verkauf des Hilton am Stadtpark im Juli um rund 370 Millionen Euro an ein südkoreanisches Investmentkonsortium. Große Deals gab es neben Wien auch in den Landeshauptstädten, vor allem in Salzburg und Graz.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.09.2019)
