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Rechtsfrage

Was der Mieter alles (nicht) darf

Ausmalen gilt als "unwesentliche" Veränderung und ist ohne Rückfrage erlaubt.
Ausmalen gilt als "unwesentliche" Veränderung und ist ohne Rückfrage erlaubt.Pixabay
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Wer seine Mietwohnung verändern möchte, sollte sich nicht nur fachlich, sondern auch rechtlich informieren.

Selten zuvor haben die meisten Menschen so viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbracht wie in den vergangenen Monaten. Dabei ist so manchem das eine oder andere Manko ins Auge gestochen, dementsprechend stehen in vielen Haushalten die Zeichen nun auf Veränderung: Bunte Farben statt eintönigem Weiß an den Wänden, Parkett- statt Teppichboden oder die Modernisierung des Bads ist gefragt. Bevor mit den Arbeiten begonnen wird, sollten jedoch nicht nur fachliche, sondern auch rechtliche Informationen eingeholt werden.


Hürde: Vermieterzustimmung


Denn nicht alles ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erlaubt, besonders, wenn die Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz unterliegt. „In diesem Fall benötigt man nämlich bei wesentlichen Veränderungen die Zustimmung des Vermieters“, sagt AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. Also konkret dann, wenn man beispielsweise gedenkt, eine SAT- oder Klimaanlage zu installieren, zwei Wohnungen zusammenzulegen oder eine Wand zu durchbrechen. Auch der Tausch der Fenster und Türen ist vom Einverständnis des Vermieters abhängig.
„Im Prinzip darf ohne Zustimmung das Grundkonzept der Wohnung nicht verändert werden“, sagt Martin Troger, Geschäftsführer der Frieda Rustler Gebäudeverwaltung. Nicht nur das Haus darf durch die Veränderungen nicht beeinträchtigt werden, es darf darüber hinaus zu keinen schutzwürdigen Beeinträchtigungen der Interessen des Vermieters kommen. Und sie dürfen keine Gefahr für Sicherheit von Personen und Sachen bewirken. „Das heißt, die Maßnahmen müssen dem Stand der Technik entsprechen und verkehrsüblich sein sowie einwandfrei ausgeführt werden“, erklärt Troger.
Um unnötigen Ärger und Kosten zu vermeiden, sollten Hausverwaltung beziehungsweise Vermieter somit über die geplanten Arbeiten zeitgerecht informiert und um Zustimmung ersucht werden. Pläne und Kostenvoranschläge sollten dem Schreiben ebenfalls beigelegt werden. „Es empfiehlt sich dafür im übrigen ein eingeschriebener Brief“, rät Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende Wien der Mietervereinigung Österreich. Erfolgt innerhalb von zwei Monaten ab Einlangen der Verständigung keine Reaktion, gilt das als Zustimmung. Übrigens: Der Vermieter muss auch den Bauplan (Einreichplan) unterschreiben, wenn die Veränderung baubehördlich bewilligt werden muss.


Haken: Verkehrsüblichkeit


Gibt es kein grünes Licht, bleibt nur der Gang zur Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht. „Die Judikatur ist allerdings nicht unbedingt mieterfreundlich“, weiß Rosifka. Die geplanten Arbeiten müssten nämlich wichtigen Interessen des Mieters dienen und verkehrsüblich sein – „und daran scheitert es meistens“, so Rosifka. Der Einbau eines zweiten WC`s in einer 150 Quadratmeter großen Wohnung beispielsweise werde meist als subjektive Komfortverbesserung, aber nicht als verkehrsüblich beurteilt.
Leichter sei die Zustimmung für so genannte „privilegierte Arbeiten“, wie die Kategorieanhebung einer Wohnung durch den Einbau von WC und Bad oder die Modernisierung von Elektrik, Heizung sowie Leitungen, zu erwirken.


Hilfe: Förderungen


Auch, wenn die Maßnahmen von der öffentlichen Hand gefördert werden, wie etwa der Einbau von Sicherheitstüren, ist die Wahrscheinlichkeit für ein Okay hoch. Werden wesentliche Veränderungen trotz des Vetos des Vermieters durchgeführt, kann das übrigens zu einer Besitzstörungs- oder Unterlassungsklage führen.
Einfacher ist es, wenn es sich um unwesentliche Arbeiten wie Ausmalen und Verfliesen handelt – dafür ist keine Zustimmung erforderlich. „Der Vermieter kann beim Auszug unter Umständen aber die Wiederherstellung des Ursprungszustandes verlangen“, sagt Hanel-Torsch. Etwa, wenn ursprünglich weiße Wände dunkelblau wurden oder der Parkett- einem Teppichboden weichen musste.
Ein heikles Thema im Zusammenhang mit Veränderungen sind die Kosten. „Paragraf 10 des Mietrechtsgesetzes sieht vor, dass ein Hauptmieter das Recht auf eine Ablöse bezüglich verbessernder Maßnahmen hat, die er während der letzten zehn bis zwanzig Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen hat – und die über die Mietdauer hinaus Wert haben“, erklärt Hanel-Torsch. Darunter würden Errichtung oder Erneuerung von Wasser-, Licht- und Gasleitungen, sanitären Anlagen und Wohnungszusammenlegungen oder Renovierung eines schadhaften Fußbodens fallen. „Gleiches gilt für Maßnahmen, die gefördert wurden“, weiß die Expertin, die dazu rät, allfällige Ablöseforderungen rechtzeitig vor Auszug geltend zu machen.

Tipps zu Änderungen in Mietwohnung

Mietvertrag lesen. In Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, benötigt der Mieter für wesentliche Veränderungen die Zustimmung des Vermieters. Unterliegt die Wohnung nicht dem MRG, hilft der Blick in den Mietvertrag, um zu klären, wie Erhaltungsarbeiten geregelt sind. Eine vertragliche Vereinbarung ist jedenfalls anzuraten.

Zustimmung checken. Unwesentliche Arbeiten – an der Oberfläche der Wohnung, die leicht rückgängig gemacht werden können, wie ausmalen, tapezieren oder verfliesen – bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters. Sehr wohl aber bei wesentlichen Veränderungen wie Fenstertausch, Einbau einer Klimaanlage, Versetzen von Wänden und ähnlichem.

Zustand dokumentieren.
Der Zustand der Wohnung sollte sowohl beim Einzug als auch bei der Rückgabe an den Vermieter möglichst genau dokumentiert werden. So können etwaige Verbesserungsmaßnahmen des Mieters leichter nachvollzogen werden, was die Verhandlungen über einen Kostenersatz beim Auszug vereinfacht.

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