Es muss nicht immer Wien sein: Internationale und heimische Investoren suchen in der oberösterreichischen Landeshauptstadt nach Objekten.
An die 189.000 Einwohner hat die oberösterreichische Landeshauptstadt Linz – und 200.000 Arbeitnehmer. In einem Ranking von der Feri Eurorating AG belegt österreichweit der Büromarkt Linz Rang zwei hinter Wien, im europaweiten Vergleich findet sich der Standort auf Platz 21 – noch vor Rom, Budapest und Frankfurt.
Zahlen und Beurteilungen, die auch für institutionelle Immobilieninvestoren interessant sind. Diese Faktoren, die gute Auslastung der Büroflächen und ein stabiles Preis-Leistungs-Verhältnis führen immer mehr Anleger nach Linz. „Die Rendite-Erwartungen bewegen sich zwischen vier Prozent in der Innenstadt und 7,5 Prozent in den Randgebieten“, präzisiert Andreas Ortner, einer der beiden Geschäftsführer von Bau und Boden Immobilien in Linz. Die Stadt sei ein klassischer Bürostandort und deshalb auch bei internationalen Investoren beliebt. Einige kommen speziell in die Region, andere werden in Wien nicht fündig und sehen sich in den Bundesländern um. Dabei entdecken sie dann erst das Potenzial der Stadt.
Große Objekte gefragt
„Rund fünf Anfragen nach Investitionsobjekten oder -paketen haben wir pro Woche“, sagt Christian Sturm, zweiter Geschäftsführer von Bau und Boden Immobilien: „Vor allem die Nachfrage nach Objekten über 20 Millionen ist sehr groß.“ Wohnprojekte in Toplagen werden gesucht, aber durchaus auch gemischte Objekte mit Gewerbe. Soeben hat das Unternehmen ein Portfolio um 75 Millionen Euro zusammengestellt und englischen und deutschen Fonds angeboten. Mit im Paket: „70 Prozent Gewerbeimmobilien wie ein Unternehmenspark, der Business Corner Urfahr, Geschäfte, Büros. Außerdem Wohnungen, zwei Hotels und ein innerstädtisches Linzer Palais.“
Neben großen ausländischen Investoren gibt es auch heimische Anleger. „Die Gruppen sind bunt durchmischt“, berichtet Matthäus Jiszda, Geschäftsführer der Re/Max Commercial Group (RCG). „Es kommen zum Beispiel auch Stiftungen aus Vorarlberg. Alle stellen sich überregional auf.“ Eine ähnliche Entwicklung sieht der RCG-Geschäftsführer in einigen anderen Landeshauptstädten wie Graz, Salzburg oder Innsbruck.
Trend: Sale and rent back
Wie in anderen Städten weltweit auch „sind in Linz Core-Objekte gefragt“, sagt Jiszda. „Es ist extrem viel Kapital unterwegs und das will veranlagt werden.“ Neue Core-Objekte werden auch dann geschaffen, wenn Firmen ihre Gebäude verkaufen und langfristig zurückmieten. „Sale and rent back ist in Mode“, so der Experte.
Linz hat rund 1,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche, bis vor drei, vier Jahren gab es eine durchschnittliche Jahresproduktion von rund 45.000 Quadratmeter Bürofläche. Wegen der Entwicklungen beim Bahnhof mit dem Terminal-Tower und dem Energie AG Tower waren es 2007 allerdings 85.000 Quadratmeter. Und 2008, 2009 sind – Linz war Kulturhauptstadt – über 250.000 Quadratmeter neu errichtet oder saniert worden. Für heuer rechnet man bei Bau und Boden Immobilien mit 100.000 bis 150.000 Quadratmetern.
„Topprojekte werden die ehemalige Tabakfabrik an der Donaulände mit rund 40.000 Quadratmetern sein sowie das ehemalige Finanz- und Zollamt mit 20.000 Quadratmetern und das Areal beim Frachtenbahnhof mit rund 15.000 Quadratmetern.“ Genauere Zahlen über die Produktivität des Büromarkts gebe es nicht, daher sieht Kurt Gattringer, Re/Max Commercial Group Linz auch „Aufholbedarf, was die Transparenz betrifft.“
Neue Standorte in Entwicklung
Neben den klassischen Innenstadtlagen (etwa Zentrum und Donaulände) hat sich in den vergangenen vier Jahren insbesondere der Bahnhofsbereich entwickelt – unter anderem mit dem Landesdienstleistungszentum, dem Power Tower, dem Terminal Tower, der Finanzamtszentrale und dem Neubau der Oper. „Linz ist das Paradebeispiel, was passiert, wenn ein neuer Bahnhof entsteht“, sagt Claus Stadler, Geschäftsführer von ÖBB-Immobilien. Weiters interessant sind die neu geschaffenen Bereiche nahe den Industriestandorten Frachtenbahnhof, Lenaupark, Voest-Areal oder Mechatronic-Park. Auch das Areal nahe der Universität, auf dem der neue Science-Park mit 30.000 Quadratmeter Hochtechnologie-Forschung errichtet wird, gehört zu den Entwicklungsgebieten.
Die Besitzer der Neubauten suchen natürlich ihre Mieter und holen sie sich aus den bestehenden Büros. „Die Unternehmen gehen aus den alten Büros in neue“, berichtet Gattringer. „Das ist für sie interessant, weil sie für diese Flächen derzeit auch nicht mehr zahlen.“ Die Standardmiete liegt bei sieben bis zehn Euro pro Quadratmeter.
Büros umfunktionieren
Was aus den „alten“ Büroflächen wird? Es wäre natürlich eine Idee, sagt Gattringer, aus diesen Wohneinheiten zu machen. „Aber die Eigentümer warten noch zu.“ Sie hoffen auf einen Aufschwung der Wirtschaft und einen damit verbundenen höheren Bedarf an Büroflächen – nicht zuletzt, um sich die teuren Umbau- und Adaptierungsarbeiten zu sparen.
Ein Geschäft wären Wohnimmobilien in der Stadt allemal, meinen Experten, schon wegen der Tausenden von Pendlern, die sich täglich durch die Einfahrtsstraßen zu ihrer Arbeitsstelle stauen. „Bei klassischen Zwei- bis Dreizimmerwohnungen ist die Nachfrage enorm“, weiß Gattringer.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 27.11.2010)
