Auch im Jahr 2011 werden Anleger die Wohnungspreise in die Höhe treiben, die Mieten hinken nach. Für den Eigenbedarf will sich dagegen kaum noch jemand verschulden.
Der Trend vom Sparbuch zum Grundbuch dürfte auch im kommenden Jahr anhalten. Das glauben die von der „Presse“ befragten Immobilienexperten. Eine Gegenbewegung zu den starken Preisanstiegen für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren sei weit und breit nicht in Sicht. Die Mieten in guten Lagen ziehen zwar auch an, aber längst nicht so stark. Vermieter müssen sich daher mit einer niedrigeren Rendite begnügen. Die Bereitschaft, sich für den Eigenbedarf zu verschulden, ist dagegen gesunken. Die Trends im Detail:
•Der Renner: neue Wohnungen. Besonders beliebt bei Käufern sind Neubauwohnungen in innerstädtischer Lage mit 50 bis 70 Quadratmetern. Diese erwirbt man häufig nicht für den Eigenbedarf, sondern vermietet sie. „Solche Wohnungen erfahren derzeit die stärksten Preisanstiege“, stellt Bernhard Reikersdorfer von Re/Max Austria fest. Die Mieten in solchen Wohnungen sind meist relativ hoch. Mit den Kaufpreisen konnten sie zuletzt jedoch nicht mithalten. Daran dürfte sich auch im nächsten Jahr wenig ändern. „Die Anleger wollen ihr Geld sicher parken, die Rendite ist ihnen nicht so wichtig“, stellt die Maklerin Margret Funk fest. Schlechte Aussichten für jene, die eine Wohnung kaufen wollen: Billiger dürfte es in absehbarer Zeit nicht mehr werden, glauben die Experten. Dagegen sprächen auch der starke Zuzug in die Städte sowie die sinkende Zahl an Baubewilligungen. „Natürlich wäre es besser gewesen, man hätte schon vor einem Jahr oder vor drei Jahren gekauft“, sagt S-Real-Geschäftsführer Michael Pisecky. „Es wird aber nicht besser.“
•Preise: plus drei bis fünf Prozent. Österreichweit dürften sich Eigentumswohnungen erneut um drei bis fünf Prozent verteuern, glaubt Reikersdorfer. Bereits im ersten Halbjahr des laufenden Jahres kletterten die Preise im Jahresvergleich um 3,5Prozent, für das zweite Halbjahr liegen noch keine Zahlen vor. Die Bandbreite ist aber groß. Die Preise werden vor allem in Ballungszentren weiter steigen, während sie in Randlagen oder ländlichen Gegenden bestenfalls stagnieren. Die Schere zwischen guten und schlechten Lagen dürfte weiter aufgehen. Der Trend, dass sich Immobilien deutlich stärker verteuern als die Inflation steigt (diese betrug im Vorjahr 0,5Prozent und dürfte heuer bei 1,8 Prozent zu liegen kommen), werde zumindest in den nächsten ein bis zwei Jahren anhalten, so Reikersdorfer. Darüber hinaus will er keine Prognose wagen. Weniger gefragt sind Immobilien im ländlichen Raum. Auch Kleinstwohnungen mit 35 Quadratmetern oder darunter, die vor 15 bis 20 Jahren der Renner waren, werden Ladenhüter bleiben.
•Mieten: Anstieg nicht so hoch. Der Trend, dass ohnehin schon Teures noch teurer wird, wird sich auch bei den Mieten zeigen, allerdings nur abgeschwächt. Seit dem Höhepunkt der Wirtschaftskrise vor zwei Jahren und der dadruch ausgelösten Flucht der Anleger in Immobilien können die Mieten mit den Preisen nicht Schritt halten. Vor allem in guten Lagen wird die Diskrepanz größer. Die Mieter seien noch ziemlich „preissensibel“, stellt Pisecky fest. Das dürfte sich erst „mittelfristig“, also in ein paar Jahren ändern. Dann müssen Mieter in zentralen Lagen möglicherweise mit einem Preisschub rechnen.
•Kredite? Lieber nicht! Wer für den Eigenbedarf kauft, schaut ebenfalls mehr auf den Preis als vor der Krise. „Die Bereitschaft, sich zu verschulden, ist deutlich geringer als noch vor zwei Jahren“, stellt Funk fest. Auch die Banken würden nicht mehr so leicht Kredite gewähren. Da innerstädtische Wohnungen teuer geworden sind, schlagen Käufer lieber im „Speckgürtel“ rund um die Großstädte zu. Das dürfte auch dort die Preise antreiben, wenn auch weniger stark als in der Innenstadt. Viele Wohnungsuchende warten ab und mieten lieber. Nicht selten wohnen etwa junge Paare in großen, teuren Mietwohnungen und haben außerdem eine Vorsorgewohnung, die sie vermieten.
•Häuser: wenig gefragt. Geringerer Nachfrage werde sich „das typische 08/15-Einfamilienhaus“ erfreuen, stellt Reikersdorfer fest. Solche Häuser würden meist für den Eigenbedarf erworben, für Anleger seien sie nicht attraktiv. Hier seien die Banken restriktiver bei der Kreditvergabe geworden. Auch die Familien selbst seien angesichts der unsicheren Jobaussichten vorsichtiger geworden und würden sich nicht mehr so gern sesshaft machen. Anders verhält es sich mit unbebauten Grundstücken. Solche würden zunehmend auch zu Anlagezwecken gekauft, berichtet Reikersdorfer– als günstigere Alternative zur teuren Vorsorgewohnung. So richtig durchgesetzt habe sich dieser Trend aber noch nicht, stellt Funk fest. Der Nachteil sei, dass unbebaute Grundstücke keinen Ertrag abwerfen, während man Wohnungen immerhin vermieten kann, auch wenn die Rendite niedrig ist.
•Mehr Verkäufe. Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen dürfte sich die Lage langsam wieder entspannen, glaubt Pisecky. In den vergangenen Jahren wechselten solche nur selten den Besitzer, weil die Eigentümer sich aus Konjunktur- und Inflationsangst nicht davon trennen wollten. Im kommenden Jahr dürfte die Bereitschaft, eine nicht selbst genutzte Immobilie zu verkaufen, um Geld für den Konsum zu haben, wieder wachsen, glaubt der Experte. Während der Krise sei das oft anders gewesen, berichtet Funk: Viele Wohnungseigentümer wollten sich nicht einmal von leer stehenden Wohnungen trennen. Dass sie dafür Betriebskosten und Reparaturrücklagen zahlen mussten, störte sie häufig gar nicht. Nun würden sie teilweise dazu übergehen, sie zumindest befristet zu vermieten. „Wenn die Miete die laufenden Kosten abdeckt, reicht das manchen schon.“
("Die Presse", Print-Ausgabe, 18.12.2010)
