Die US-amerikanische Ratingagentur Fitch stuft eine Signa-Tochter herab und warnt vor Ansteckungsrisken für weitere Teile des riesigen Immobilien- und Handelskonglomerats.
Wien. Überraschenderweise stufte die US-Ratingagentur Fitch Anfang dieser Woche ihre Bewertung für eine Signa-Tochter herab. Das verblüffende daran ist aber nicht die Herabstufung an sich, sondern dass es überhaupt zu einem Rating kommt. Denn wie die berichtet, hat die deutsche Ratingagentur Creditreform ihre Bewertung für eine andere Signa-Firma schon komplett ausgesetzt. Laut „Presse“-Informationen stehen zudem weitere Ratingaussetzungen bevor.
Denn derzeit stellen große Liquiditätsengpässe bei dem Tiroler Immobilienkonglomerat, bei dem bisher René Benko die Strippen in der Hand hatte, die Zukunft in Frage. Inmitten dieser Tumulte kommt Fitch zu dem Schluss, einem der Immobilien-Herzstücke der Signa, der Signa Development, eine Bonitätsnote von „CCC“ zu vergeben.
Gütesiegel für Investoren
Dabei handelt es sich um die drittschlechteste Bewertungsstufe vor einer Aussetzung des Ratings. Somit gilt die Gesellschaft, zu der einst die Berliner Büroimmobilie Beam oder die Möbelkette Kika/Leiner gehörten, als „hochriskant“. Nur bei günstiger Entwicklung sind keine Ausfälle zu erwarten.
Ratingagenturen sind Investoren eine erhebliche Hilfe, um das verzweigte Firmengeflecht der Signa einzuschätzen. Sie vergeben sozusagen das entsprechende Gütesiegel, das dazu dient, die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens und damit auch das Risiko einer Investition zu beurteilen. Gerade in der Immobilienbranche geht es oft um große Summen, die mit viel Vertrauen vorgeschossen werden. Signa verwies in Präsentationen für Geschäftspartner und Banken gern auf diese durchaus positive Bewertung in der Vergangenheit. Diese Unterlagen liegen der „Presse“ vor. Daher dürfte wohl das vorige Signa-Rating durch Fitch im Juni noch einen überraschend positiven Kontrast zu der kritischen Berichterstattung gesetzt haben.
Millionenhohe Fälligkeiten
Damals bestätigte Fitch noch die Note „B-“ für Signa Development, was eine etwaige Investition als „hoch spekulativ“ sehen würde. Hier geht man von Ausfällen nur bei einer Verschlechterung des Marktumfeldes aus. „Die verbleibenden Projekte konzentrieren sich auf hochwertige Wohneinheiten in Wien und neue Büros in zentralen Berliner Lagen“, hieß es im Sommer in der Begründung. Immerhin wurde der Ausblick von „stabil“ auf „negativ“ revidiert.
Mehr lesen
In der aktuellen Analyse verweist die Ratingnagentur auf den inzwischen vorgelegten Zwischenbericht des Unternehmens per Ende Juni 2023, in dem von Herausforderungen im Hinblick auf der Liquiditätslage die Rede ist. Die Fitch-Analysten sehen die Gefahr, dass „unbezahlte Lieferanten und Bankfinanzierer“ die Signa-Gesellschaften „gegenseitig kontaminieren und stören“ könnten. Es bestehe ein „Risiko“, dass Signa Development eigene Finanzmittel an andere Teile der Signa-Gruppe weitergeleitet hat. Zu erkennen sei das durch die Erhöhung der „sonstigen Finanzforderungen“, die im ersten Halbjahr 2023 um 215 Mio. Euro gestiegen sind. Diese seien im Bericht als verzinsliche „Darlehen an indirekte Aktionäre“ bezeichnet.
Ausgesetzte Bewertung
Außerdem habe sich die Cash-Position verschlechtert. So beliefen sich die Barmittel laut Fitch auf 32 Mio. Euro - nach 125 Mio. Euro zum Jahreswechsel. Schon 2022 habe die Signa Development 151 Mio. Euro Liquidität durch Immobilienverkäufe eingenommen – und dabei Buchverluste von 33 Mio. Euro hingenommen. Zudem habe man sich Fitch zufolge bei den Gesellschaftern durch eine Kapitalerhöhung 200 Mio. Euro besorgt. Für das kommende Jahr 2024 stehen größere Fälligkeiten an, die erste davon über 250 Mio. Euro für die Refinanzierung eines Projekts in Berlin. Hinzu komme eine Anleihe über 300 Mio. Euro Mitte 2026.
Die 2014 gegründete Signa-Tochter besitze mit einem Anlagevermögen von rund drei Milliarden Euro nicht den gleichen Umfang an Projekten wie die Signa Prime Selection, die auf rund 20 Milliarden Euro komme. Für die Signa Prime hatte die deutsche Creditreform Rating AG ihre Bewertung schon im August ausgesetzt. Betroffen von der Bewertungsaussetzung waren auch weitere Finanzvehikel, die der Signa Prime untergeordnet sind. Normalerweise wird eine Nichtbewertung unter allen Umständen vermieden, weil dies die Investoren verunsichern könnte. Später wurde bekannt, dass Signa Prime bereits 2022 einen Milliardenverlust erlitt, weil im Bau befindliche Immobilien abgewertet werden mussten. Inzwischen kam es bei der Gesellschaft zugeordneten Projekten zu Baustopps wie zum Beispiel dem Hamburger Elbtower.
Zur Person
René Benko begann in jungen Jahren mit Immobilien zu handeln. Im Jahr 2000 gründete der nun 46-jährige Tiroler die Holding Immofina, aus der 2006 die Signa hervorging. Mit 20 Jahren war er Schilling-Millionär, mit 40 Euro-Milliardär. Sein Imperium steht für einen kometenhaften Aufstieg und den jahrelangen Boom der Branche.
Inzwischen forderten Miteigentümer der Signa den Rückzug des Signa-Gründers René Benko. Doch wann oder ob es überhaupt zu seiner Übergabe aller Vollmachten kommt, ist derzeit noch unbekannt. An der Signa Development sind neben der über allem thronenden Signa Holding auch prominente Firmen und Manager beteiligt. Aktionäre waren zu diesem Zeitpunkt unter anderem die Familien-Privatstiftung des österreichischen Industriellen und Ex-Strabag-Chefs Hans Peter Haselsteiner, Ex-Kanzler Alfred Gusenbauer, die Union Investment, die RAG-Stiftung, Roland Berger und Ex-Metro-Chef Erwin Conradi.
