Büromieter, die den Mietpreis neu gestalten wollen, sind keine Seltenheit. Und sie haben oft Erfolg. Insbesondere, wenn die Flächen nicht halten, was sie versprochen haben.
Es kommt oft vor, dass Büromieter versuchen, mit ihren Vermietern einen geringeren Mietpreis auszuhandeln“, sagt Martin Müller, geschäftsführender Gesellschafter von JP Immobilien. Auch sein Unternehmen wird damit betraut, mit Vermietern in Verhandlungen zu treten – vor allem von internationalen Firmen. Die Gründe sind meist ähnlicher Natur. „Die Flächen sind nicht mehr in einem optimalen Zustand oder einfach veraltet“, so Müller.
Die Eigentümer lassen sich in der Regel auf solche Verhandlungen ein. Insbesondere, wenn die Büros nicht ganz neu und nicht in Toplage sind. „Was in Wien immer wieder einmal vorkommt“, weiß Müller aus Erfahrung. Schließlich sei der Büromarkt nicht einfach. Und in Anbetracht der Aussicht auf einen möglichen längeren Leerstand könne man sich meist auf eine günstigere Miete einigen. „Viele Vermieter lassen mit sich reden, wenn man sich als Mieter bereit erklärt, den Kündigungsverzicht zu verlängern“, erklärt dazu Peter Madl, Partner und Immobilienanwalt bei der Rechtsanwaltskanzlei Schönherr. „Während eines aufrechten Mietvertragsverhältnisses sind die Chancen auf eine Mietpreisreduktion eher gering – es sei denn, der im Vertrag vereinbarte Zustand ist nicht mehr gegeben“, so Madl weiter.
Letzteres sei etwa dann der Fall, wenn das zugesicherte Empfangsservice nicht passt oder die geplanten gastronomischen Flächen im selben Haus nicht realisiert wurden. Sonst bestehe die Möglichkeit, eine niedrigere Miete auszuhandeln, grundsätzlich aber erst nach dem Auslaufen eines befristeten Mietvertrags.
Nachverhandeln. Madl empfiehlt Büromietern, sich die Option für eine Nachverhandlung offenzuhalten. Der Weg führt darüber, sich im Mietvertrag so viel wie möglich davon zusichern zu lassen, was im Immobilienprospekt versprochen wurde – und zwar nicht nur in Bezug auf das, was die eigenen Flächen betrifft.
Die Rede ist unter anderem von den Bereichen Infrastruktur, regelmäßige Instandhaltung und Reinigung sowie andere Dienstleistungen. „Gelingt das, so hat man einen Hebel, um nachzuweisen, dass ein Versprechen nicht gehalten wurde“, so Madl.
Wie Stephan Eberhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Counsel bei DLA Piper, erklärt, ist es dann üblich, als Büromieter nachzuverhandeln, wenn die Mieten in einer gegebenen Lage real sinken und damit unter dem indexierten Betrag liegen – entsprechend der im Mietvertrag enthaltenen Wertsicherungsklausel. „Der Vermieter wird zustimmen, wenn er daraus einen Vorteil zieht. Dieser kann etwa darin liegen, dass im Gegenzug das Mietverhältnis oder der Kündigungsverzicht über den bestehenden Vertrag hinaus verlängert wird“, erläutert Eberhardt. Der Vermieter vermeidet damit künftigen Leerstand und kann länger planen. Und Langfristigkeit ist gefragt. Denn auf dem Büromarkt werden heute kaum mehr Mietverträge abgeschlossen, die kürzer als fünf Jahre laufen. Üblich ist ein Zeitraum von fünf bis zehn Jahren. Öffentliche Mieter binden sich mitunter auch auf 15 bis 20 Jahre.
Privat oder institutionell. Ob man sich auf eine günstigere Miete einigen kann, hängt letztlich auch zu einem großen Teil davon ab, wer der Vermieter ist. Am besten sind die Erfolgsaussichten bei Privatpersonen. „Steht die betreffende Immobilie dagegen im Besitz eines institutionellen Vermieters, so schaut es eher schlecht aus“, gibt Müller zu bedenken. Denn Aktiengesellschaften oder Immobilienfonds können Preisnachlässe bei den Mieten nur schwer zulassen. „In solchen Fällen müssten sie das ganze Haus abwerten“, begründet Müller. Schon eher könne man sich mit ihnen auf Einmalinvestitionen einigen.
Gütekriterien
Für Qualität und Preis einer Büroimmobilie ist zunächst die Lage maßgeblich. Zum hohen Standard gehören zudem – haustechnisch betrachtet – Doppelböden, Be- und Entlüftung, Kühlungssystem, Sonnen- und Blendschutz, technische Anschlüsse, moderne Sanitärräume, Zutrittskontrolle und Videoüberwachung. Wichtig ist auch eine intelligente Raumaufteilung, im Idealfall konfiguriert nach den Bedürfnissen des Mieters.