Potenziale heben: Zinshäuser können, wenn man sie geschickt bewirtschaftet, mehr Rendite bringen. Sofern man in keine Falle tappt. von Michael Pichlmair
Drei Prozent Rendite, das ist ein magerer Ertrag für ein hohes Investment. Der moderne Zinshauskäufer schlägt trotzdem zu. Sobald das Wort „Potenzial“ im Kaufanbot aufleuchtet, wird nicht nur der aktuelle Ertrag, sondern auch die stille Reserve mitverkauft. „Beträgt die Durchschnittsmiete eines Hauses nur 2,50 Euro pro Quadratmeter, kann man von gutem Steigerungspotenzial ausgehen“, sagt Conwert-Vorstand Thomas Rohr. Die geringe Miethöhe rührt von jahrzehntealten Altmietverträgen her. „Irgendwann gibt auch der letzte Altmieter die Wohnung zurück.“
Die Statik als Zinshausfalle
Was nach einer immer rosiger werdenden Zukunft klingt, birgt aber Risken. Altmietverträge laufen nur aus, wenn es keine Nachkommen gibt, die in die Mietrechte eintreten würden. „Es ist unsere erste Frage, wenn wir ein Zinshaus aufnehmen: Wo haben wir Altmieter, oder sind es schon die Kinder, die in der Wohnung wohnen?“, sagt Zinshausexperte Marian Haager. Auch kurzfristiger greifbare Früchte können zur „Zinshausfalle“ werden, gibt Haager zu bedenken. „Etwa wenn ein zweistöckiges Haus in der Bauklasse vier (Anm. bis 21 Meter Gebäudehöhe ist zulässig) steht.“ Theoretisch verträgt ein solches Haus vier Geschoße mehr. Praktisch kann die Statik einen Strich durch die Rechnung machen; von der teuer mitgekauften Aufstockungsfantasie bleiben dann nur Schall und Rauch.
Damit der Zinshauskauf nicht zur Farce wird, sollten sich private Investoren von spezialisierten Maklern beraten lassen, sagen Experten – nicht ohne Eigeninteresse. Private sollten ohnehin zu einem „No-Brainer“ greifen – einem Haus mit niedrigerem Potenzial, das aber kein Kopfweh bereite. Außerdem, meint Guy Barrière von „Barrière & Gruber, die Zinshausexperten“: „Wer Potenzial heben will, muss Geld investieren.“
Ein Dachgeschoß für die Vermietung ausbauen, das können sich nur Profis leisten, die eine Baufirma an der Hand haben, sagt Barrière. Der Ausbau kostet den Privaten 2500 Euro für jeden Quadratmeter, der letztlich zehn Euro im Monat Miete trägt. Rein rechnerisch sind das 4,8 Prozent Rendite, doch Lift, Finanzierung und Baukostenrisiko sind noch nicht mitgerechnet. Für jede neue Wohnung muss ein Abstellplatz geschaffen werden, ansonsten sind 8740 Euro als „Ausgleichszahlung“ fällig.
Kellerfläche als Renditebringer
Apropos Abstellplätze: So mancher Hof eignet sich ideal als Parkplatz. Aber Achtung: Unterliegt der Hof einer Grünlandwidmung („gärtnerisch auszugestaltende Fläche“), sind Parkplätze verboten.
Das „Geheimnis“ bestehe darin, „ungenützte Flächen attraktiv zu machen“, sagt Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien bei Otto Immobilien. Etwa Gangflächen vor zwei kleinen Wohnungen: Wer sie zusammenlegt und das Gang-WC integriert, gewinnt schnell fünf Quadratmeter. „In Toplagen haben wir Projekte beraten, in denen ungenützte Souterrains zu Self-Storage-Flächen entwickelt wurden“, erzählt Buxbaum. Eine kleine Lagerfläche, separat von außen begehbar, ist ein immer gefragteres Mietobjekt. Ein Keller kann auch über eine Extratreppe das Erdgeschoß zu einem Topgeschäftslokal aufwerten. In schlechten Geschäftslagen hingegen, in denen schon viele Objekte leer stehen, werden Erdgeschoße des Öfteren zu Garagen umgebaut. „Man muss aber darauf achten, dass dadurch mehr Plätze geschaffen werden, als durch die Garageneinfahrt an öffentlichen Abstellplätzen weggenommen werden“, sagt Haager.
Feuermauer und Handymast
Potenzial kann auch eine Feuermauer bergen, die neben einem niedrigen Bau emporragt – etwa als Werbefläche. Und dann bleibt vielleicht noch der Handymasten auf dem Dach als kleine Cashcow. Dieser kann an die 1000 Euro Mieterlös im Monat einspielen. Vorsicht ist aber bei verlockenden Angeboten der Mobilfunkbetreiber angebracht: „Die Betreiber verlangen einen Kündigungsverzicht auf 20 Jahre, da die Masteninstallation viel kostet. Ein Dachgeschoßausbau ist damit für diese Zeit tot“, sagt Barrière.
„Ertrag bringt ein Zinshaus erst, wenn es abbrennt“, besagt ein süffisanter, alter Spruch. „Tatsächlich bergen Abbruchhäuser, durch die eine Baulücke mit einem Neubau geschlossen werden kann, mitunter das größte Potenzial“, weiß Haager.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.02.2010)
