Bei Vereinbarungen über die Betriebskosten kann es auf jedes Wort ankommen. Das zeigt eine aktuelle OGH-Entscheidung.
Wien. Und wieder gibt es eine umfangreiche Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu Klauseln in Mietverträgen. Es geht um den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Und dabei – neben vielen anderen Punkten – um die Betriebskosten.
Anders als im Vollanwendungsbereich ist im Teilanwendungsbereich nicht gesetzlich vorgegeben, was alles unter Betriebskosten fällt. Wichtig ist es daher, dass diese Kosten im Vertrag klar definiert werden. Dass laut OGH jedoch sogar ein Verweis auf die entsprechende gesetzliche Regelung als intransparent angesehen werden kann, kommt dann aber doch einigermaßen überraschend.
Es ging um eine Klausel, in der auch die „Hausverwaltungskosten“ als Teil der „Kosten des laufenden Hausbetriebs“ genannt werden – und zwar „in einer der Bestimmung des § 22 MRG analogen Höhe“. Dieser MRG-Paragraf regelt für den Vollanwendungsbereich, bis zu welcher Höhe Auslagen für die Verwaltung dem Mieter verrechnet werden dürfen. In einer weiteren Vertragsklausel heißt es dann jedoch, dass den Kosten für den laufenden Hausbetrieb auch das Verwaltungshonorar „in einer dem bestehenden Verwaltungsvertrag entsprechenden Höhe“ zugerechnet werden darf, „soweit es das Honorar analog § 22 MRG übersteigt“.
Für die Hausverwaltungskosten bzw. das Verwalterhonorar solle also „gerade nicht (nur) der Betrag verrechnet werden, der sich aus § 22 MRG ergeben würde“, hält das Höchstgericht dazu fest (9 Ob 4/23p). Sondern dem Mieter würden aus diesem Titel Kosten angelastet werden, die sich aus dem Verwaltungsvertrag ergeben und den gesetzlich vorgesehenen Betrag übersteigen. Damit ist die Regelung laut OGH insgesamt jedenfalls (auch) irreführend, „weil beim Verbraucher der Eindruck entstehen kann, dass lediglich eine Kostenbelastung in jener Höhe zu erwarten ist, wie sie § 22 MRG für den Vollanwendungsbereich des MRG vorsieht“. Dem Verbraucher werde somit ein unklares Bild seiner vertraglichen Position vermittelt.
„In Gesamtheit unzulässig“
Wer nun aber meint, lediglich die zweite Klausel sei unwirksam, wird vom Höchstgericht eines Besseren belehrt: „Da die beiden Klauseln in Wahrheit inhaltlich untrennbar die Überwälzung der Kosten des bestehenden Verwaltungsvertrags herbeiführen wollten“ und auch die erste der beiden Klausel allein „nicht zweifelsfrei interpretierbar“ sei, seien beide in ihrer Gesamtheit als unzulässig zu qualifizieren, heißt es in der Entscheidung.
„Es wird immer schwieriger, die Betriebskosten vertraglich zu regeln“, sagt Rechtsanwältin Theresia Grahammer zur „Presse“. So habe der OGH unter anderem beanstandet, dass der Begriff der „Kosten des laufenden Hausbetriebs“ unklar sei. In dem Vertrag sei zwar versucht worden, diesen Begriff durch die taxative Aufzählung von Kosten zu konkretisieren, jedoch habe auch das aus Sicht des Höchstgerichts nicht gereicht. In der Praxis könne ein Vermieter nun also versuchen, seine Definition der Betriebskosten noch einmal nachzuschärfen, sagt Grahammer. Oder man vereinbart die Regelungen aus dem Vollanwendungsbereich auch im Teilanwendungsbereich des MRG – „was zur Folge hätte, dass Kosten beim Vermieter hängen bleiben“. So dürfen laut MRG etwa nur Kosten für die Wartung und Betreuung der funktionierenden Anlagen, aber nicht auch für Herstellung oder Reparatur als Betriebskosten verrechnet werden.
Aber: Selbst eine derartige Vereinbarung – oder die Nachbildung dieser Bestimmungen im Vertrag – erweist sich ebenso als heikel. Dass anstatt des gesetzlichen Begriffs der „Deckung der Auslagen für die Verwaltung“ der Begriff „Hausverwaltungskosten“ verwendet wurde, habe genügt, um die Klausel auch für sich allen unwirksam zu machen, sagt Grahammer.
