Die Vergaberegeln für Wohnbaukredite wurden nach scharfer Kritik etwas gelockert. Doch zufrieden ist keiner.
Wie leistbares Wohnen schaffen? Diese Frage treibt Politiker und Aufseher an die Grenzen ihres Gestaltungswillens. Kein Dekret hat die Gemüter zuletzt so erregt wie die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V). So sperrig wie der Name sind auch die darin formulierten Regeln.
Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hatte damit den Vergabespielraum für Wohnkredite ab August 2022 enger gezurrt. Seitdem darf die Beleihungsquote maximal 90 Prozent betragen. Praktisch heißt das, dass 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital aufgebracht werden müssen. Die monatliche Kreditrate darf höchstens 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen und die Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre nicht übersteigen.
Damit folgte die FMA den Empfehlungen des Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG). Die Finanzaufseher befürchteten, dass Kreditnehmer ihre Schulden nicht mehr zurückzahlen können und somit Risken für den Finanzmarkt entstehen.
Doch die Verordnung sorgte für heftige Kritik vonseiten der Banken, Bauindustrie und Immobilienunternehmen. Die Regeln seien zu streng. Viele könnten sich nun keine Immobilie mehr leisten und ein Baustopp drohe. Ein politischer Disput mit dem Finanzministerium, der Finanzmarktaufsicht und der Nationalbank entbrannte.
Zwischenfinanzierung leichter
Am Montag hatte sich das FMSG wieder zusammengesetzt und darauf reagiert („Die Presse“ berichtete). Ab 1. April sollen lockerere Regeln gelten. So wurden Zwischenfinanzierungen von der Verordnung ausgenommen. Dabei geht es um den Kauf einer neuen Immobilie, den man mit einer schon vorhandenen finanzieren möchte. Zum Beispiel
wenn man von einer Eigentumswohnung in ein Haus umziehen möchte. Die Wohnung wird dabei aber nur zu 80 Prozent als Eigenkapital angerechnet. Und der Verkauf darf nicht länger als zwei Jahre dauern.
Die Banken hatten drei Jahre gefordert. „Manchmal dauert der Prozess einfach länger“, sagt Franz Rudorfer, Geschäftsführer der Bundessparte Bank und Versicherung in der Wirtschaftskammer, zur „Presse“. Auch für den Abschlag von 20 Prozent zeigt er kein Verständnis. Damit müsse der Kreditnehmer wieder mehr Eigenkapital auftreiben.
Ähnliche Kritik kommt auch aus der Bauwirtschaft. 80 Prozent seien zu eng angelegt, sagt GBH-Bundesvorsitzender Josef Muchitsch. Zudem brauche eine Jungfamilie für Hausbau oder Umzug mehr als zwei Jahre.
Bisher konnten die Banken Ausnahmen machen, bei denen diese Kriterien nicht erfüllt werden mussten. Die Ausnahmekontingente liegen bei 20 Prozent ihrer Kreditvergabe vom Halbjahr zuvor. Im zweiten Halbjahr 2022 verzeichneten die Banken einen „Einbruch bei der Kreditvergabe bis zu 70 Prozent“, sagt Rudorfer. Da habe sich nichts getan. „Die Ausnahmemöglichkeiten werden sich signifikant reduzieren.“
Zudem müsse es Erleichterungen für junge Familien und Partnerschaften geben. So könnte die Schuldendienstquote von 40 Prozent auf 45 Prozent erhöht werden, schlägt Rudorfer vor. Jüngere Menschen hätten eine gewisse Perspektive mit potenziell steigendem Einkommen. „Leichter wird es für junge Familien so nicht.“
Je nach Bank machen die Wohnbaukredite 50 bis 70 Prozent der Kreditvergabe aus. Ein Problem mit Kreditausfällen haben Österreichs Banken aber nicht. Die Quote für faule Kredite (inklusive Konsumkredite) lag im vergangenen Halbjahr bei nur 2,5 Prozent.
Nachbesserung gefordert
Das FSMG sieht nun auch eine Untergrenze für das Ausnahmekontingent eines Kreditinstituts vor. Kleinere Finanzinstitute mit geringen Vergabevolumen dürfen damit auf jeden Fall Kredite im Ausmaß von einer Million Euro als Ausnahmen vergeben. Paare dürfen wiederum bald als gemeinsame Kreditnehmer die bisher bestehende Geringfügigkeitsgrenze von bis zu 50.000 Euro pro Person in Anspruch nehmen. Das gilt zum Beispiel für den Fall einer Sanierung. Paare können nun zusammen bis zu 100.000 Euro außerhalb der strengen Regeln erhalten. Früher musste der Partner beziehungsweise die Partnerin einen eigenen Kredit nehmen. Eine bürokratische Hürde weniger.
Doch die Wogen sind damit keinesfalls geglättet. „Massive Nachbesserungen“ verlangt Rudorfer. „Die Finanzierungsbremse verursacht einen massiven Baustopp von Eigenheimen“, sagt Muchitsch. Bei der Schaffung von Eigenheimen seien Vorlaufzeiten von bis zu einem Jahr einzurechnen. Damit werden schon jetzt Arbeitsplätze in Produktionsfirmen und im Baugewerbe reduziert.
Das FSMG verglich in seiner Aussendung den heimischen Immobilienmarkt mit dem deutschen. Dort wäre die Nachfrage nach Immobilien ebenfalls wegen der steigenden Zinsen und Inflationsraten eingebrochen ohne kreditbezogene Maßnahmen. Stellt sich die Frage, ob man dann die Verordnung überhaupt gebraucht hätte.
