Vom 14. bis 17. März 2023 geht die Mipim im Palais des Festivals in Cannes über die Bühne. Und die Immobilienmesse steht heuer ganz im Zeichen der Krisenbewältigung.
Wie haben eigentlich die CEE-Immobilienmärkte auf die pandemische Wirtschaftskrise und den Krieg in der Ukraine reagiert? Es ist eines der vielen anstehenden Themen, die bei der Mipim diskutiert werden sollen. Die Immobilienmesse, die von 14. bis 17. März wie alle Jahre wieder in Cannes über die Bühne geht, steht im Palais des Festivals an der Côte d'Azur ganz im Zeichen der Krisenbewältigung.
Zurück zur Einstiegsfrage. Überraschend gut, lautet die Antwort, die sich mit Zahlen aus den wichtigsten Ländern der Osteuropa-Region untermauern lässt. Der ungarische Investmentmarkt steht stellvertretend dafür, als einer der wenigen europäischen Märkte, die im Jahr 2022 ein Wachstum verzeichnen konnten. „Lokale Investoren konnten den Rückgang der internationalen Kapitalzuflüsse in Immobilien in Ungarn deutlich überkompensieren“, heißt es in einer Analyse von Arnold Immobilien. Am stärksten gefragt waren die Sektoren Büro und Einzelhandel, die für 43 bzw. 29 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Laut Analysten profitierte der ungarische Investmentmarkt vor allem von einem vergleichsweise hohen Renditeniveau.
Ähnliches gilt für die Slowakei, wo Portfolio- und M&A-Transaktionen in Kombination mit einem attraktiven Renditeniveau das Investitionsvolumen 2022 auf einen neuen Höchststand geschraubt haben. Positives kann auch, zumindest teilweise, die Tschechische Republik berichten. So verdreifachte sich im Jahr 2022 das Investitionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien aufgrund großer Portfolio- und M&A-Deals.
Zwiespältige Inflation
Nicht alles läuft freilich wie geschmiert. Während etwa die Inflationsraten in der Eurozone im Januar 2023 weiter zurückgingen, stiegen selbige bei den CEE-Schwergewichten Polen, Tschechien und Ungarn neuerlich an.
„Viele CEE-Länder haben mit einer Inflation von über 20 Prozent zu kämpfen. Diese strukturelle Inflation wird die Region länger begleiten“, glaubt Gunter Deuber, Chefökonom der Raiffeisen Bank International. Die Finanzierungskosten in der CEE-Region werden damit wohl noch länger auf dem aktuell bereits deutlich über der Eurozone liegenden Niveau bleiben. Das wirkt sich laut Martin Ofner, Leiter Marktanalyse Arnold Immobilien, auch auf die Art der Investoren aus: „Die CEE-Immobilieninvestmentmärkte werden im Lauf des Jahres 2023 zunehmend im Fokus von zwei Investorentypen stehen. Einerseits lokale Eigenkapitalinvestoren, die sich gegen die hohe Inflation absichern wollen, und andererseits Euro-Investoren, die zunehmend gezwungen sind, ihre Portfolios in Richtung höherer Renditechancen zu diversifizieren.“
Die über dem Euroschnitt liegenden Inflationsraten könnten sich in naher Zukunft als zweischneidiges Schwert erweisen. Einerseits stellen die Preissteigerungen im Verbund mit Lieferengpässen, geopolitischen Konflikten und Fachkräftemangel eine Bedrohung für die Region dar. In CEE tätige Unternehmen werden mit der schwierigen Frage konfrontiert, wie im Bauwesen die Kosten langfristig zu kalkulieren sind, in Abhängigkeit davon, welcher Anteil der inflationsbedingten Zusatzkosten weitergegeben werden kann. Andererseits kann sich der Inflations- und Zinsdruck in interessanter Form auf die Preisgestaltung von Transaktionen auswirken. „Die Verfügbarkeit unterbewerteter Ziele und ein weniger ausgereifter Transaktionsmarkt führen zu dem Eindruck, dass CEE immer noch das größte Potenzial für Transaktionswachstum in Europa hat“, so die Conclusio eines aktuellen Papers von EY.
Private-Equity-Interesse
„Private Equity in CEE: the ,New Eldorado‘?“ lautet der Titel der EY Luxemburg Untersuchung. Vertreten wird die These, dass CEE-Länder künftig mehr denn je das Interesse von Investoren wecken, die einen einfachen Zugang zu einem großen Verbrauchermarkt, niedrigere Einstiegskosten und die Verfügbarkeit spezialisierter Arbeitskräften schätzen. „Trotz der aktuellen wirtschaftlichen und geopolitischen Risiken, mit denen die CEE-Region konfrontiert ist, bleibt die Investitionslandschaft dynamisch und von großem Interesse für Private-Equity-Manager. Unternehmerische Neugründungen, reifende Unternehmen mit internationalen Ambitionen oder Unternehmer, die sich für eine nachhaltige Entwicklung einsetzen – sie alle tragen zum anhaltenden Investitionspotenzial bei“, ist Laurent Capolaghi, EY Luxemburg Partner, überzeugt.
Assetklassen im Vergleich
Volumen und Inflation. In Bulgarien, Estland, Kroatien, Lettland, Litauen, Polen, Rumänien, der Slowakei, Slowenien, Tschechien und Ungarn halten im Jahr 2022 Büroimmobilien mit 39 Prozent den größten Anteil am Investitionsvolumen. Einzelhandelsimmobilien machten laut Analyse von Arnold Immobilien 25 Prozent des Gesamtvolumens aus, gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien mit je 17 Prozent. Angetrieben durch überregionale Portfolio- und M&A-Deals wuchs das Investitionsvolumen für Einzelhandel in den genannten Ländern insgesamt um 51 Prozent gegenüber 2021, bei Büros betrug das Wachstum elf Prozent. Vergleichsweise hoch sind die Inflationsraten, die etwa in Ungarn, Tschechien und Polen im Jahr 2022 rund um die 15 Prozent pendelten. In der Eurozone wurden hingegen „nur“ 8,4 Prozent im Durchschnitt verzeichnet.
Laut S&P Global Market Intelligence waren ausländische PE-Investoren im Jahr 2021 an 56 Prozent aller Transaktionen in der CEE-Region beteiligt, was einem Anstieg von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr und einem Rekordhoch entspricht. Der Trend werde sich laut Capolaghi fortsetzen, und das aus gutem Grund: „In den vergangenen 20 Jahren haben Private-Equity-Investoren zu viel Kapital nach Westeuropa geleitet. Dies hat zwar zu einem verstärkten Wettbewerb um Geschäfte und höheren Bewertungen geführt, aber auch zu einigen extremen Fällen von Überbewertung.“ Dass nun viel frisches Kapital darauf warte, eingesetzt zu werden, könnte die CEE-Region an Dynamik gewinnen lassen, da westliche General Partners auf der Suche nach neuen Möglichkeiten sind, die höhere Renditen bringen können.
Was dabei bleibt wie gehabt, ist die Anforderung der Risikobereitschaft an Investoren, denen vor allem in Sachen Marktkenntnis Expertise abverlangt wird. Die mangelnde Erfahrung ausländischer Fondsmanager rund um lokale Spezifika und bei dem Zugang zu einem geschäftlichen Netzwerk ist laut Experten wie eh und je der Hauptgrund für wirtschaftliches Scheitern.
